آثار قراردادهای رسمی و عادی در معاملات املاک

از نظر قانونی سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، و سایر اسناد عادی محسوب می‌شود.

به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی خبرگزاری میزان، در دفاتر اسناد رسمی اسناد و املاک، ازدواج و طلاق و نیز بنگاه‌های مشاورین املاک، همواره با این توصیه مواجه می‌شویم که ” قبل از امضاء سند مطالعه شود”، و هنگامی که با عبارات غیر قابل درک عربی روبرو می‌شویم، از خود می‌پرسیم چگونه می توان هم خواند، هم فهمید و عنداللزوم پس از درخواست تغییرات لازم، نسبت به نگارش سند اقدام کرد.

بطور مثال و علی الاشتراک در کلیه سندهای تنظیمی ضمن عقد بیع، یعنی خرید و فروش اموال غیر منقول شامل آپارتمان و مستغلات، اسقاط کافه خیارات شرط می‌شود به خصوص خیار غبن فاحش، سپس بیع منعقد می‌گردد و متعاقباً سند رسمی نیز تنظیم می‌شود.

در همین جاست که دانش حقوقی اجازه می دهد نوشته شود فقط با اسقاط کافه خیارات، که در اینصورت خیار غبن افحش باقی و معامله قابل فسخ است، زیرا اسقاط کافه خیارات خیار غبن افحش را از بین نمی‌برد. مانند اینکه اگر در معامله ای خریداری متضرر شود، مثلا اگر ارزش آپارتمانی ۳۰۰ میلیون تومان باشد، حال آنکه وی بابت آن ۵۰۰ میلیون تومان پرداخت کرده باشد. از آنجاییکه آن را با قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی خریداری کرده، لذا به دلیل عدم تعادل بین قیمت اصلی و قیمت معامله شده یعنی خیار غبن، حق فسخ معامله را دارد. اما چنانچه درج شود “با اسقاط کافه خیارات و لو خیار غبن فاحشاً کان او افحش”، باید گفت خیار غبن بطور کلی از بین رفته و تفاوتی ندارد که اختلاف قیمت به چه میزان باشد. به همین جهت شایسته است هنگام خرید و فروش اموال مذکور، دقت شود خیار غبن افحش و هم چنین تدلیس و … ساقط نشود.

تفاوت سند رسمی و عادی 

در مقررات جاری سند به دو گونه رسمی و عادی تعریف و توصیف شده است. از نظر قانونی سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، و سایر اسناد عادی محسوب می شود. اما سند عادی عبارت از نوشته ای است که بوسیله افراد تنظیم شده باشد، بدون آنکه مأمور رسمی طبق مقررات قانونی در آن مداخله داشته باشد.

یکی از مراجع صدور اسناد رسمی، دفترخانه ها و محاضر رسمی است که هنگام تنظیم معاملات مربوط به اموال غیرمنقول، از جمله وظایف آنها این است که باید با رعایت بندهای زیر از جمله دریافت دلایل مالکیت و پاسخ استعلام از اداره ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک،  اعلام وضعیت ثبتی و عدم بازداشت آن، نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نمایند:

۱) اخذ گواهی پایان کار ساختمان یا عدم خلاف از شهرداری.

۲) اخذ نظریه وزارت کشاورزی و حسب مورد سازمان امور اراضی و سازمان جنگل‌ها و مراتع و آبخیزداری کشور، مبنی بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن و نیز قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع در مورد املاک واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها.

۳) اخذ مفاصا حساب مالیاتی و حسب مورد در خصوص انتقال گارگاه، بدهی تأمین اجتماعی از انتقال دهنده، مگر اینکه انتقال گیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت برخی از آنها گردد که در این صورت متعاملین نسبت به پرداخت آن مسؤولیت تضامنی خواهند داشت.

آثار سند رسمی 

از آثار سند رسمی می‌توان موارد ذیل را بر شمرد:

۱) تردید و انکار نسبت به آن قابل پذیرش نیست. و فقط می‌توان ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور نمود یا ثابت شود که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.

۲) تاریخ مندرج در سند رسمی نسبت به طرفین و اشخاص ثالث معتبر است.

۳) لازم الاجرا بودن بعضی اسناد رسمی مانند اسناد رهنی ناشی از تسهیلات اعطائی بانک ها، تحت عناوین مختلف از جمله سند فروش اقساطی، سند مشارکت مدنی، سند پشتوانه تعهدات، که مفاد آن بدون نیاز به حکم از مرجع قضائی قابلیت اجرایی دارد.

البته سند رسمی لازم الاجرا از دو مرجع ذی صلاح صادر می شود:

الف) دفاتر اسناد رسمی: کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی در صورت رعایت تشریفات خاص آن رسمی تلقی می شود و در صورتی که متضمن تعهدی باشد، قابلیت اجرائی خواهد داشت.

ب) دفاتر ثبت ازدواج و طلاق: سندی که در دفتر ازدواج و طلاق تنظیم می شود سند رسمی محسوب و لازم الاجرا می باشد، اگر سند تنظیمی در دفتر ازدواج و طلاق متضمن مال غیر منقول باشد باید موضوع غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی نیز ثبت گردد.

اصول حاکم بر معاملات املاک

اصول مشترکی مانند اصل لزوم عقد، اصل صحت، تاثیر عرف در معاملات و جبران خسارت از مهمترین قواعد حاکم بر هر عقد از قبیل خرید و فروش خانه، اجاره، رهن و غیره، هم چنین قراردادهایی از قبیل مشارکت در ساخت، انواع و اقسام روابط حقوقی با بانک ها، بیمه و امور بازرگانی است، که اینک به شرح و بسط آن ها پرداخته می شود.

الف) اصل لزوم عقد

حفظ بقاء و استحکام معاملات یکی از عواملی است که به چرخش ثروت و رونق اقتصادی کمک شایانی می کند و عامل رونق بازار داد و ستد محسوب می شود. این امر در حقوق به اصل لزوم در قراردادها معروف است و منظور این است که اگر با هر عقدی مواجه شدیم، باید اصل را بر این بگذاریم که این عقد لازم است.

در مقابل آن عقد جایز قرار دارد که به معنای قابلیت بر هم زدن برخی عقود مانند ودیعه، وکالت، عاریه، مضاربه، شرکت و…، به اراده یکی از طرفین آن است. بر طبق  قانون مدنی “عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است؛ مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.” همانطوری که ملاحظه می شود، یکی از راه‌های انحلال عقد لازم، اقاله آن یعنی بهم زدن عقد بر اساس تراضی طرفین، و دیگری اعمال حق فسخ است.

فسخ كه به آن انحلال ارادی قرارداد یا خیار نیز گفته می شود، در اصطلاح حقوقی عبارت است اینکه رابطه قراردادی بوسیله یکی از دو طرف آن پایان داده شود. بنابراین ماهیت فسخ خاتمه دادن به ادامه تعهد و اعمال آن بنا به جواز قانونی با حکم دادگاه است نه رضایت طرف دیگر، و بر مبنای اراده یکطرف اعمال می گردد.

علاوه بر این طرفین هر قراردادی نه تنها نمی‌توانند عقد را بر هم زنند، بلکه باید به تعهدات ناشی از عقد نیز پای بند باشند. این تعهدات شامل مواردی می‌شود که در عقد تصریح شده، و نیز تعهداتی را هم که به حکم قانون یا به حکم عرف به وجود می‌آید، در بر می گیرد. بر این اساس قانون مدنی مقرر می دارد عقود نه فقط متعاملین را به اجرای تعهدی که در آن تصریح شده ملزم می‌کند، بلکه متعاملین به تمامی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملتزم می باشند.

ب) اصل صحت

در تعریف اصل صحت آمده است هر معامله‌ای که تشکیل می‌شود، اصل بر صحت آن است. به این معنا که اگر در معامله ای تردید شود که در تشکیل این معامله، شرایط اساسی صحت معامله رعایت شده یا نه، اصل بر این است که معامله به طور صحیح واقع شده، مگر اینکه خلافش ثابت شود.

در این زمینه قانون مدنی مقرر می دارد: “هر معامله‌ای که واقع شده باشد، محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود.”

بنابراین در صورتی که مخالفت عقد با قانون مورد تردید باشد اصل، صحت آن است و وجود این مخالفت دلیلی بر نادرست بودن عقد نیست. هم چنین در جایی که عقد به ظاهر واقع شده است، آنکه ادعای صوری یا نامشروع بودن آن را دارد باید دلیل بیاورد.

در مواردی که الفاظ عقد در عرف دارای معانی گوناگون است عبارات آن باید در معنایی گرفته شود که عقد درست باشد و آن معنایی که فساد عقد را به دنبال دارد، خلاف اصل تلقی شود.

البته از آنجاییکه اصل بر این است که هیچ کس در مقابل دیگری تعهدی ندارد، اجرای اصل صحت در زمانی ممکن است که معامله تشکیل شده باشد. بنابراین اگر اساساً در وجود معامله تردید شود، نمی‌توان گفت اصل بر صحت است. لذا در صورتی که شکی در وقوع معامله ای باشد، اصل صحت جاری نیست؛ بلکه اصل عدم وقوع معامله جاری است.

ج) اصل تأثیر عرف در معاملات

بر اساس این اصل، اگر معامله‌ای واقع شود، نقش عرف از چند جهت اهمیت دارد. این نقش گاهی در تفسیر ماهیت عقد دخالت دارد؛ به طور نمونه، اگر خودرویی به دیگری واگذار شود و سپس این شک بوجود آید که ماهیت آن، صلح، بیع، هبه یا عقد دیگری است، در اینجا عرف تعیین می‌کند که ماهیت عقد چیست. گاهی اوقات تأثیر عرف به ملحقات و توابع موضوع قرارداد بر می‌گردد. بطور مثال کسی که خودرویی خریداری می‌کند، دیگر شرط نمی‌کند که به همراه طایر زاپاس آن خریده، بلکه این‌ موارد از لحاظ عرفی، جزو مبیع محسوب می‌شوند.

در برخی موارد اختلاف در مورد هزینه انجام تعهد است. فرضاً به چگونگی تأدیه و حمل کالا در قرارداد تصریح نشده که حسب قاعده این هزینه بر عهده متعهد یا مدیون می باشد. لیکن چنانچه میزان این هزینه به حدی باشد که با پرداخت آن، متعهد متضرر شود، این عرف محل معامله است که نقش تعیین کننده ای دارد. البته در چنین مواردی شایسته است به جهت جلوگیری از هر گونه تفسیر نا بجا هنگام تنظیم قراردادِ مثلاً چند دستگاه کامپیوتر بهمراه لوازم جانبی مانند اسکنر و پرینتر نوشته شود، فروشنده مکلف به تحویل کالا و هم چنین نصب و آموزش پرسنل شرکت خریدار است.

د) خسارات عدم اجرای تعهد

هرگاه متعهد به تعهد خود عمل نکند و نتیجه این خلف وعده ورود خسارت به متعهد له باشد، متخلف مکلف به جبران زیان وارده می باشد، که علاوه بر تصریح در قرارداد و یا به حکم قانون(مانند قواعد اتلاف و تسبیب)، گاهی اوقات تعیین آن به وسیله عرف نیز است، لیکن جهت اخذ خسارت وجود شرایطی بدین طریق لازم است:

۱) انقضای مدت انجام تعهد: به این معنا که مدت انجام تعهد سپری شده اما شخص به تعهد خود عمل نکرده باشد. به طور نمونه، شخصی به دیگری آپارتمانی فروخته و تعهد کرده که ظرف سه ماه آینده آنرا به صورت رسمی در دفترخانه انتقال و سپس به خریدار تحویل دهد، در حالی که با گذشت این مدت، مقدمات تنظیم و تحویل را فراهم نکند. البته در فرضی که تاریخ محضر تعیین نشده باشد، خریدار باید ثابت کند اجرای تعهد را (مثلاً با ارسال اظهارنامه رسمی) مطالبه کرده است.

۲) تقصیر متعهد: یعنی اینکه شخص متعهد در انجام تعهد، کوتاهی کرده یا تعدی و تفریط کرده باشد.
بنابراین اگر شخص بدون تقصیر به تعهد خود عمل نکرده باشد، مسئول جبران خسارت نیست. منتهی اصل بر تقصیر او است. عدم تقصیر هم زمانی ثابت می‌شود که متعهد ثابت کند عدم انجام تعهد ناشی از یک علت خارجی مانند قوه قاهره بوده که خارج از اراده اوست.

بطور مثال فردی تعهد کرده باری را به مقصد بندر برساند؛ اما بر اثر سقوط بهمن نمی‌تواند در موعد مقرر به مقصد برسد. در عین حال باید به این نکته نیز توجه کرد که شخصی که به تعهد خود عمل نکرده است، باید ثابت کند که مانع‌ ایجاد شده در برابر انجام به تعهد او، قابل پیش‌بینی نبوده است. بنابراین اگر مانع قابل پیش‌بینی بوده، شخصی که نتوانسته است به تعهد خود عمل کند، مقصر محسوب می‌شود. به عنوان مثال، اگر فرد تعهد کند که در زمستان همین بار را به مقصد بندر برساند اما به علت نداشتن زنجیر چرخ نتواند به تعهد خود عمل کند، مقصر محسوب می‌شود.

علاوه بر آن باید مانع به گونه ای باشد که دفع آن از اراده فرد خارج باشد، و الا باز هم مقصر محسوب می‌شود. بر این اساس  قانون مدنی، پیش بینی نموده “اگر متعهد به واسطه حادثه‌ای که دفع آن خارج از حیطه اقتدار او است، نتواند از عهده تعهد خود برآید، محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود.”

نحوه جبران خسارت یا الزام به انجام تعهد

هر گاه متعهد از انجام تعهدش خودداری کند دو مسئله مطرح است، یکی انجام اصل تعهد و دیگری موضوع چگونگی جبران خسارت ناشی از انجام یا تأخیر در ایفاء تعهد، که در این خصوص اصل بر این است که خسارت باید به میزانی که وارد شده، جبران شود. مگر اینکه طرفین مقدار معینی که وجه التزام لقب دارد، تعیین کرده باشند.

در این ارتباط قانون مدنی، مقرر می دارد: “اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی را به عنوان خسارت تادیه کند، حاکم (دادگاه) نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است، محکوم کند.”

در واقع این خسارت ناشی از عدم انجام به موقع تعهد است، مانند مراسم جشن عروسی در تالار که شب خاصی برای متعهد له موضوعیت داشته باشد، بدل از انجام تعهد تلقی می شود. زیرا چنانچه در موعد مقرر مراسم برگزار نشود، دیگر برای ذی‌نفع فایده‌ای ندارد. لیکن چند فرض دیگر در این خصوص قابل تصور است.

اول اینکه) در صورت پیش بینی در قرارداد، متعهد له می تواند رأساً به هزینه خود پروژه مثلاً بازسازی آپارتمانی را انجام دهد و سپس هزینه آن را از متعهد بگیرد.

دوم اینکه) بلحاظ عدم درج در قرارداد، گاهی حکم به الزام متعهد به اجرای تعهد قراردادی می‌شود و گاهی خود منتفع از تعهد می‌تواند به حکم دادگاه با هزینه متعهد نسبت به اجرای تعهد اقدام کند. بر این اساس در صورتی كه تعهد موضوع قرارداد انجام نشود، در درجه اول مطابق قانون مدنی باید متعهد را به اجرای تعهد اجبار كرد و اگر اجبار متعهد امكان نداشت، در گام دوم باید تعهد را به هزینه متعهد اجرا كرد. النهایه اینکه اگر هیچ یك از این مسیرها به نتیجه نرسید، در گام سوم حق اعمال فسخ قرارداد بوجود می آید.

سوم اینکه) شرطی در قرارداد درج شود که بابت هر روز تأخیر در انجام موضوع قرارداد یا تأخیر در تحویل، مبلغی بصورت روز شمار توسط متخلف پرداخت شود. البته در این خصوص نیز توصیه می شود بالصراحه ذکر شود که، پرداخت این خسارت اصل تعهد را از عهده متعهد ساقط نمی کند. مضافاً اینکه می توان با درج شرط تکمیل پروژه توسط خود متعهد، جمع بین خسارت و اخذ هزینه ها را نیز ممکن ساخت.

 اثر عقود نسبت به اشخاص ثالث

در حقوق جاری، اصلی به نام اصل نسبیت در قرارداد‌ها وجود دارد. این اصل به این معنا است که روابط حقوقی که از طریق انعقاد عقود و تنظیم قرارداد ها بوجود می آید، صرفاً طرفین آنرا ملتزم و متعهد به اجرای مفاد آن می نماید. این موضوع بدین معنا است که اگر عقدی تشکیل شد، آثار آن به اشخاص ثالث سرایت ندارد. یعنی دو نفر نمی‌توانند قراردادی را منعقد کرده و تکلیفی را بر عهده شخص ثالث قرار دهند. بر این اساس قانون مدنی، مقرر می دارد، معاملات و عقود فقط در باره طرفین متعاملین و قائم ‌مقام قانونی آنها موثر است.

در عین حال این اصل استثناهایی نیز دارد و آن زمانی است که در ضمن یک عقد، تعهدی به نفع شخص ثالث انجام شده باشد و لذا عقد به ضرر شخص ثالث امکان ‌پذیر نیست، مگر اینکه به نفع او باشد. بطور مثال در عقد صلحی فردی آپارتمانی را بلاعوض به دیگری صلح کند اما در ضمن آن شرط شود که تا زمانی که مادرش زنده است، از او نگهداری کند. در این مورد قانون مدنی مقرر می دارد: “در عقد صلح، ممکن است احد طرفین در عوض مال‌الصلحی که می‌گیرد، متعهد شود که نفقه معینی همه ساله یا همه ماهه تا مدت معین تادیه کند. این تعهد ممکن است به نفع طرفین مصالحه یا به نفع شخص یا اشخاص ثالث واقع شود.”

از جمله موارد دیگر معامله فضولی این است که شخصی برای دیگری یا با مال دیگری معامله می کند، بدون این که نماینده یا مأذون از طرف او باشد. این معامله ممکن است تملیکی مانند آن که شخصی مال دیگری را بدون اذن مالک به دیگری بفروشد، یا عهدی مانند آنکه شخصی به حساب شخص دیگری متعهد شود که عملی را برای طرف دیگر معامله انجام دهد، باشد.

پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است

از جمله معاملاتی که افراد در هنگام انعقاد آن، دچار نگرانی و اضطراب و در مواقعی حتی ضرر و زیان می‌شوند، معاملات مربوط به املاک است که البته اختلافات حاصله از این معاملات، بخصوص در مواقعی که بازار مسکن دچار نوساناتی است، افزایش می‌یابد. در این زمینه، پرونده‌های متعددی در دادگاه‌ها تشکیل و اختلافات زیادی به دادگاه‌ها ارجاع می‌شود که ممکن است موجب ورود خسارات به افراد شده و تا اندازه زیادی هم به حجم کار دادگاه‌ها افزوده شود.

روزنامه حمایت: غفاری‌راد با بیان این مطلب اظهار کرد: قانون پیش‌فروش ساختمان از سال ۱۳۸۹ تصویب و در سال ۱۳۹۳، آیین‌نامه اجرایی آن به تصویب هیات‌دولت رسید و ابلاغ شد. در این قانون مواردی پیش‌بینی شده است که پیش‌خریدار با طیب خاطر نسبت به انجام معامله یا پیش‌خرید آپارتمان اقدام کند.

 وی اضافه کرد: ماده یک قانون پیش‌فروش ساختمان، قراردادهای پیش‌فروش را تعریف کرده است: هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

به گفته غفاری‌راد، در ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان آمده است که قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. این ماده بدین معناست که دفاتر املاک یعنی بنگاه‌های معاملات املاک حق ندارند قرارداد پیش‌فروش ساختمان منعقد کنند.

وی در ادامه بیان کرد: پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارایه کند. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. این موضوع در ماده ۲۱ قانون پیش‌فروش ساختمان تصریح شده است.

  ضوابط قانونی برای پیش‌فروش ساختمان

این حقوقدان تاکید کرد: وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش است. صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه توسط وزارت یادشده تهیه خواهد شد. در ماده  ۲۰ آیین‌نامه نیز آمده است که رسانه‌های جمعی جهت انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست‌کننده آگهی مطالبه و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید کنند. در غیر این صورت، طبق ماده ۲۱ قانون اقدام خواهد شد.

وی گفت: ماده مذکور، ضمانت اجرایی است برای اینکه پیش‌فروشندگان آپارتمان‌ها نتوانند بدون مجوز اقدام به انجام تبلیغات کنند. زیرا ممکن است تبلیغات باعث گمراهی خریداران شود.

غفاری‌راد ادامه داد: اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون رفتار خواهد شد. در حقیقت ماده ۱۸ آیین‌نامه، تکمیل ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان است.

وی افزود: اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند همچنین مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کرده و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

 مزایای قانون پیش‌فروش ساختمان برای پیش‌فروشنده

این کارشناس ارشد حقوق خصوصی تاکید کرد: این ضوابط به اتاق اصناف نیز ابلاغ شده و صاحبان بنگاه‌های معاملات املاک نمی‌توانند از این موارد اظهار بی‌اطلاعی کنند. وی ادامه داد: قانونگذار در ماده ۴ قانون پیش‌فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش‌فروش را منوط به ارایه مدارکی از قبیل سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ این قانون، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک کرده است که موجب می‌شود افراد از مسایلی مانند اصالت زمین اطلاع پیدا کنند.

غفاری‌راد اضافه کرد: چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ۲ این قانون، مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد؛ مگر این‌ که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق کنند همچنین درصورتی که مساحت بنا بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت اما چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

وی خاطرنشان کرد: در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت ‌نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده کرده و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارایه کند.

به گفته این حقوقدان، بر اساس ماده ۱۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌شود و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ‌ناظر درصورتی‌که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل ‌داده باشد، با ارایه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست کند. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ۱۰ روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری کند، دفترخانه با تصریح مراتب، مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم‌مقام وی می‌کند. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام کند.

وی با بیان اینکه این قانون برای پیش‌فروشنده نیز مزایایی دارد، خاطرنشان کرد: درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار کند تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند. در غیر این‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

نمونه قرارداد بيع قطعي منقول يك دستگاه اتومبيل سواري

قرارداد بيع قطعي منقول يك دستگاه اتومبيل سواري

طرف اول قرارداد (فروشنده): خانم/آقاي ……. فرزند ……. بشماره شناسنامه ……. صادره ……. متولد ……. ساكن: …….

طرف دوم قرارداد (خريدار): خانم/آقاي ……. فرزند ……. بشماره شناسنامه ……. صادره ……. متولد ……. ساكن: …….

موضوع قرارداد: فروش تمامت شش دانگ يكدستگاه اتومبيل سواري از نوع ……………. مدل ……………. داراي شاسي شماره ……………….. و موتور شماره ……………….. و به شماره شهرباني ……………….. با تمامي متعلقات و منضمات منصوبه و غير منصوبه در آن بدون استثنا، ابتياعي فروشنده بموجب سند قطعي شماره ……………….. مورخ ……………….. دفترخانه شماره ……………….. كه داراي دفترچه مالكيت شماره ……………….. صادره از اداره راهنمايي و رانندگي شهرستان ……………….. مي باشد.

مبلغ قرارداد: مبلغ …………………… ريال مي باشد كه تماما و نقدا تسليم فروشنده گرديده با قراره كافه خيارات خصوصاً خيار غبن هر چند فاحش از متبايعين اسقاط گرديده و باظهار صيغه مبايعه قطعيه جاري گرديده و خريدار با رويت مورد معامله و وقوف كامل از مشخصات و احراز كميت و كيفيت آن، قبول و اقرار به تصرف و قبض مورد معامله نبود.

تذكاريه:

  • ماليات نقل و انتقال به موجب قبض شماره ……………….. به بانك ملي شعبه ……………….. تاديه شده و گواهي عدم تخلف به شماره ……………….. رويت گرديده و مفاصاي عوارض شهرداري به موجب فيش شماره ……………….. ملاحظه و كليه اوراق و مدارك تحويل خريدار شده است.
  • فروشنده ضمن العقد و ضمن العقد خارج لازم متعهد به جبران غرامات وارده بر خريدار علاوه بر رد ثمن معامله در صورت كشف فساد در مورد معامله از تاريخ زير بمدت ۱۰ سال شمسي گرديد.

داوری و حل و فصل اختلافات: هرگونه اختلاف در تفسیر و اجراي اين قرارداد از طريق مذاكره طرفین حل و فصل میگردد. در غیر این صورت اختلاف نزد داور مرضي الطرفين حل خواهد شد. طرفین قرارداد موسسه توسعه حقوق فناوری اطلاعات و ارتباطات برهان را بعنوان داور مرضی الطرفین انتخاب نمودند که قرارداد حاضر پس از امضای طرفین به امضای داور خواهد رسید.

تاریخ ……….. جهت انتقال رسمی سند در دفترخانه شماره ………….. تعیین می‌گردد و هزینه انتقال به عهده فروشنده می‌باشد.

محل امضاي طرف اول قرارداد (فروشنده)                           محل امضاي طرف دوم قرارداد(خريدار)

محل امضاي شاهد اول                           محل امضاي شاهد دوم

تاريخ معامله: ……………………

عدم ثبت قراردادها ریشه بسیاری از دعاوی است

رییس قوه‌قضاییه گفت: بسیاری از دعاوی کلان و خرد که در دستگاه قضا مطرح می‌شود، ناشی از عدم دقت و عدم ثبت قرارداد است.

به گزارش میزان، آیت الله آملی لاریجانی روز چهارشنبه در همایش نقش توسعه ثبت و سند رسمی در نظم حقوقی و کاهش دعاوی، با اشاره به نظمی که در نظام جمهوری اسلامی در همه شئون وجود دارد، گفت: در هیچ کجای دنیا دستگاه قضایی به اندازه قوه‌قضاییه جمهوری اسلامی ایران مستقل نیست و این امر به سبب ساختار نوین و خاص نظام جمهوری اسلامی است.
آیت‌الله آملی لاریجانی تصریح‌کرد: برخی از روسای قوه‌های قضاییه یا دیوان‌عالی کشورها وقتی به ایران اسلامی سفر می‌کردند از میزان اقتدار قوه‌قضاییه در جمهوری اسلامی متعجب می‌شدند.
وی یکی از نقاط قوت قوه‌قضاییه را سازمان ثبت اسناد دانست و گفت: سازمان ثبت اسناد یکی از سازمانهای پرسابقه و خدوم است؛ خصوصا دفاتر اسناد رسمی که تحت نظارت سازمان ثبت اسناد هستند و همه مردم با این دفاتر سر و کار دارند.
رییس قوه‌قضاییه اظهارکرد: در تمام طول این سال‌ها با تمام کاستی‌ها و مشکلاتی که دستگاه‌های اجرایی داشتند سازمان ثبت اسناد کار خود را به پیش برد و تبدیل کردن وضع گذشته در سازمان ثبت به روش‌های نوین با زیرساخت هایی که معمولا آماده نیست کار دشواری بود اما رییس سازمان ثبت در این راستا قدم‌های شجاعانه ای را برداشت.
آیت‌الله آملی لاریجانی با اشاره به مساله تاثیر اسناد رسمی در نظم حقوقی و کاهش دعاوی، گفت: ما امروز با حجم بسیار گسترده دعاوی و پرونده‌های قضایی مواجه هستیم و نزدیک به ۱۵ میلیون پرونده در دستگاه قضایی وجود دارد.
وی ادامه داد: با این کثرت پرونده‌ها هر کاری را بتوان برای عدم ورود پرونده به دستگاه قضایی انجام داد کار درستی است البته ما شرعا و قانونا نمی‌توانیم کسی را از طرح دعاوی در دستگاه قضا منع کنیم.
وی کار معقولانه‌تر در زمینه کاهش دعاوی را منتفی کردن ریشه دعاوی دانست و بیان کرد: بسیاری از دعاوی کلان و خرد که در قوه‌قضاییه مطرح می‌شود ناشی از عدم دقت و عدم ثبت قراردادها است. رییس قوه‌قضاییه افزود: یک کار بسیار معقول این است که ما بتوانیم دعاوی را در همان مراحل اولیه کاهش دهیم و یکی از بهترین کارها در این رابطه بحث ثبت رسمی است که در این زمینه تلاش‌های بسیاری در قوه‌قضاییه و سازمان ثبت اسناد صورت گرفته است. آیت‌الله آملی لاریجانی در ادامه به یک مساله شرعی در بحث ثبت اسناد اشاره کرد و گفت: یک زمانی عده‌ای معتقد بودند به منظور نظم بخشی، کلیه اسناد غیررسمی را از اعتبار ساقط کنیم؛ اما باید توجه داشت که الغای اسناد غیررسمی از لحاظ شرعی و فقهی اشکال دارد. وی ادامه داد: برخی از اهل فضل راهی را مطرح کردند که به موجب آن اسناد رسمی در مقابل اسناد غیر رسمی به طور مطلق معتبر شوند و گفتند که اقرار موجود در اسناد رسمی و شهادت سردفتران و دفتریاران می‌تواند اسناد رسمی را به طور مطلق در برابر اسناد غیررسمی معتبر کند که البته این اطلاق اشکال بنیادین دارد. آیت‌الله آملی لاریجانی با اشاره به ایرادات بنیادین مطلق کردن اعتبار اسناد رسمی در برابر اسناد غیررسمی گفت: بحث شهادت باید نزد قاضی باشد و نفس شهادت نزد دفتریار محل اشکال است و شهادت که طریق اثبات شرعی است باید نزد قاضی باشد.
وی ادامه داد: اقرار نزد سردفتر هم به کار نمی آید و اقرار باید نزد قاضی باشد و چه بسا اقرار اگر نزد قاضی باشد موضوع خصومت مرتفع می شود.
رییس قوه‌قضاییه بهترین راه ایجاد نظم عمومی را رسمی کردن اسناد دانست و گفت: ما اگر به نحو کلی و عمومی فرهنگ اسناد رسمی را ترویج کنیم قطعا به نفع همه است حتی به نفع آن پدری است که مالی را به فرزندش بدون ثبت رسمی هبه کرده به دلیل اینکه ممکن است فردا روزی سایر ورثه علیه آن فرزند اقامه دعوی کنند.
آیت‌الله آملی لاریجانی با اشاره به ابلاغیه سیاست‌های کلی برنامه ششم از سوی مقام معظم رهبری، افزود: یکی از بندهای سیاست‌های کلی برنامه ششم به ترویج و اشاعه اسناد رسمی اشاره دارد و این امر قطعا یک نظم مطلوب را در جامعه ایجاد می‌کند.
وی با اشاره به اقدامات قوه‌قضاییه برای ترویج ثبت و رسمی کردن اسناد اظهارکرد: در یک لایحه جدید که از سوی رییس سازمان ثبت در قوه‌قضاییه مطرح شد، مقرر شد که ارائه خدمات دولتی منوط به ثبت اسناد شود و قطعا با این روش بسیاری از دعاوی کاهش پیدا می‌کند.
رییس قوه‌قضاییه در ادامه به ثبت الکترونیک اسناد رسمی اشاره کرد و گفت: ما از ابتدا از طرح ثبت الکترونیک اسناد رسمی حمایت کردیم و معتقدیم این کار جلوی بسیاری از ورودی‌های ناسالم هم به اسناد رسمی و هم به دستگاه قضایی را می گیرد.
آیت‌الله آملی لاریجانی در پایان با ابراز امیدواری نسبت به طی کردن مسیرهای نوین از سوی سازمان ثبت اسناد خاطرنشان کرد: برخی از کارهای ابتدایی دستگاه قضایی را می‌توانیم به دفاتر اسناد رسمی محول کنیم و این امر مغایرتی با انجام امور حاکمیتی ندارد.

واردات بی‌رویه یکی از مشکلات احتمالی در پسابرجام است
همایش اقتصاد مقاومتی و حمایت قضایی نیز صبح دیروز با حضور آیت‌الله آملی لاریجانی و با مشارکت اصناف استان مازندران در ساری برگزار شد.
آیت‌الله صادق آملی لاریجانی، رییس قوه‌قضاییه، در این همایش گفت: مشکلات بخش تولید و اقتصاد در کشور زیاد است و دست‌اندرکاران تولیدی در کشور مشغول مجاهدت هستند.
به گزارش میزان، در اظهارکرد: ما در شرایط فعلی در یک صحنه کارزار بزرگ در حیطه‌های سیاسی، اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی در حال جنگ هستیم و مشکلات بخش تولید و اقتصاد در کشور زیاد است و دست‌اندرکاران تولید در کشور در شرایط فعلی مجاهدت می‌کنند.

عده‌‌ای با کارهای بزرگ اقتصادی از پرداخت مالیات فرار می‌کنند
آیت‌الله آملی لاریجانی در ادامه مساله مالیات‌ها را یکی از مشکلات مهم در مقوله فعالیت‌های اقتصادی دانست و بیان‌کرد: متأسفانه کیفیت اخذ مالیات در کشور ما شفاف نیست و عده‌ای با کارهای بزرگ اقتصادی از پرداخت مالیات فرار می‌کنند اما کسانی هم با وجود شفافیت در فعالیت‌های اقتصادی مبالغی سنگین‌تر از درآمد و سود حاصل خود را مالیات می‌پردازند.
وی یکی دیگر از مشکلات اقتصادی کشور را در بحث صادرات و واردات دانست و گفت: گاهی شاهد هستیم که با سوء‌مدیریت‌ها یکباره تصمیم گرفته می‌شود که مشوق‌های صادراتی تعیین شود اما بعد از مدتی این مشوق‌ها برداشته می‌شود؛ عدم ثبات در سیاست‌ها یکی از مضرترین امور برای برنامه‌های اقتصادی است.
آیت‌الله آملی لاریجانی تصریح‌کرد: برخی از قوانین مربوط به امور مالی و اقتصادی قدیمی است و برخی دیگر نیز از شفافیت برخوردار نیست، لذا این قوانین نیاز به بازنگری دارند.
رییس دستگاه قضا در ادامه به مساله امنیت قضایی و بروکراسی در دستگاه‌های اجرایی پرداخت و خاطر‌نشان‌کرد: یکی از اموری که ما را در دنیا به لحاظ رده‌های کاری بالا خواهد برد، بحث سهولت دسترسی فعالان اقتصادی به دستگاه‌های اجرایی است.
وی ادامه داد: ما از بدو ورود به دستگاه قضا نسبت به پیشبرد سیستم مدیریت پرونده‌های قضایی تلاش کردیم و در بحث ثبت نیز سازمان اسناد تلاش کرد تا به صورت برخط اسناد را ثبت کند.
آیت‌الله آملی لاریجانی ادامه داد: در بحث بروکراسی یکی از مشکلات این است که همه امور با هم جلو نمی‌روند مثلاَ در پرونده‌های قضایی موجود، در سازمان ثبت سیستم مدیریت پرونده‌های قضایی راه‌اندازی شد اما زیرساخت‌ها به حد مطلوب آماده نیست و گاهی یک فرد باید مدت زیادی را در یک دفترخانه بنشیند تا قطعی سیستم برخط رفع شود و این مشکلات ناشی از عدم وجود ساختارهای کافی است که این موارد ارتباطی به دستگاه قضایی ندارد.
رییس قوه‌قضاییه در ادامه به بحث امنیت قضایی در سرمایه‌گذاری اشاره کرد و تصریح‌کرد: یکی از مؤلفه‌های مهمی که سرمایه‌گذاران را چه از نوع بیرونی و چه از نوع درونی به سرمایه‌گذاری جذب می‌کند، بحث امنیت قضایی است که در این زمینه اقدامات زیادی در قوه‌قضاییه در سال‌های اخیر انجام گرفته است. وی در ادامه با بیان اینکه مدیریت بخش اقتصاد نیازمند نگاهی کلان و خردمندانه است، گفت: یکی از مشکلات ما با برخی مسئولان دولت‌های قبل که در جلسات سران هم مطرح می‌کردیم این بود که در امور تخصصی طرف مشورت آنها افراد آگاه و اهل فکر نبود و ما تذکر می‌دادیم که اگر می‌خواهید برای پرداخت یارانه تصمیم‌گیری کنید، باید کار کارشناسی دقیق صورت گیرد و نمی‌توان یک شبه یارانه ۴۵ هزار تومانی را به ۲۰۰ هزار تومان افزایش داد. آیت‌الله آملی لاریجانی با بیان اینکه انجام کارهای اقتصادی واقعاَ نیاز به تخصص دارد، افزود: ما نمی‌توانیم تمام تقصیرها را به گردن تحریم‌ها و تنگناهایی که دیگران درست کردند بگذاریم؛ در دوره‌هایی که با دلارهای فراوان در واردات تدبیر نمی‌کردیم و سوء‌مدیریت داشتیم مشکلات اقتصادی پیش آمد.

باید تولید داخل را برای ایجاد اشتغال تقویت کنیم
وی با بیان اینکه ما باید در وهله اول تولید داخل را برای ایجاد اشتغال تقویت کنیم، اظهارکرد: اگر در بحث برجام طرف مقابل خلاف تعهدات خود عمل نکند ما می‌توانیم با دنیا تعاملات اقتصادی داشته باشیم و می‌توانیم از این فرصت به ویژه با توجه به مقوله اقتصاد مقاومتی برای شکوفایی اقتصاد کشور استفاده کنیم.
رییس دستگاه قضا افزود: عمده معنای اقتصاد مقاومتی تکیه بر توان درونی و استعدادهای داخلی است و ما باید در این راستا از تولید داخلی حمایت کنیم تا تولید‌کنندگان بتوانند با اشتغال‌آفرینی وضعیت اقتصادی کشور را از این وضعیت بیرون بیاورند.
آیت‌الله آملی لاریجانی در ادامه به شکایت‌های موجود در رابطه با کیفیت نامطلوب برخی تولیدات داخلی اشاره کرد و گفت: باید یک تعامل معقولی بین حمایت مسئولان از تولید و حمایت تولید‌کنندگان از کیفیت وجود داشته باشد تا رضایت مصرف کنندگان جلب شود.
وی ادامه داد: از یک سو نباید با واردات بی‌رویه و تعرفه‌های نامعقول صنعت درون را متضرر کرد و از طرف دیگر نیز تولید کنندگان داخلی باید با بالا بردن کیفیت محصولات خود در جهت جلب رضایت مشتریان گام بردارند.

حمایت از تولید داخلی نیازمند یک کار فرهنگی است
آیت‌الله آملی لاریجانی با بیان اینکه حمایت از تولید داخلی نیازمند یک کار فرهنگی است، گفت: براساس گزارش برخی صنعتگران و تولید کنندگان مورد وثوق برخی تولیدات ما از نمونه مشابه بهتر است اما اسم کالای خارجی که می‌آید مصرف کنندگان به خرید اقلام مزبور تمایل پیدا می‌کنند که رفع این مشکل نیازمند فرهنگ‌سازی است و باید در خانواده ها استفاده از تولید داخل را ترویج کنیم.
رییس قوه‌قضاییه یکی از مشکلات احتمالی در پسابرجام را واردات بی‌رویه دانست و افزود: ارقامی که برای واردات کالاهای لوکس اختصاص داده می‌شود واقعاَ سرسام آور است و موجب از بین رفتن بازار و تولید داخلی می‌شود.
وی تصریح‌کرد: ضرورتی ندارد ارزی را که باید برای احداث یک کارخانه یا واردات یک کالای ضروری صرف شود به کالاهای لوکس اختصاص داد.
آیت‌الله آملی لاریجانی در ادامه با بیان اینکه بحث حمایت از سرمایه گذاری صحیح از سال‌ها پیش در دستور کار قوه‌قضاییه قرار گرفته است، گفت: ما به همه رؤسای دادگستری‌ها درکل کشور توصیه کردیم که مساله کمیسیون‌های حمایت را جدی بگیرند و به حل معضلات اصناف و تولید‌کنندگان کمک کنند.
رییس دستگاه قضا اظهارکرد: یکی از مشکلاتی که در مقوله اقتصادی وجود دارد این است که دستگاه‌های اجرایی کار خود را درست انجام نمی‌دهند و مجلس نیز گاهی قوانین دست و پا گیر وضع می‌کند و مشکلاتی که از این امور نشأت می‌گیرد به قوه‌قضاییه سرریز می‌شود.

در کشور ما بانک‌ها به بنگاه‌های اقتصادی تبدیل شده‌اند
وی با بیان اینکه در کشور ما بانک‌ها به بنگاه‌های اقتصادی تبدیل شده‌اند و این کار از ریشه غلط است، گفت: در برخی بانک‌های خارجی با سود ۱٫۵ درصد مبالغ کلانی وام به متقاضی پرداخت می‌شود اما برخی در بانک‌های داخلی، سود بانک‌ها به ۳۳ درصد هم می‌رسد که البته این یک وجه قضیه است و باید توجه کرد وضعیت در کشوری که ارزش پول و قدرت خرید در طول ۲۰ سال یکسان می ماند با کشوری که ارزش پولش به یکباره یک سوم می‌شود، فرق می‌کند.
آیت‌الله آملی لاریجانی با انتقاد از اینکه بانک‌ها به بنگاه‌های اقتصادی تبدیل شده اند، گفت: بانک‌ها با سود سپرده‌های مردم بهترین ساختمان‌ها را می‌سازند درحالی که بانک‌ها باید با حمایت‌های دولتی در مسیر کار و تولید قرار گیرند.
وی در ادامه به بحث وجه التزام که همان سود مضاعف پس از تأخیر است، اشاره کرد و گفت: زمانی که این بحث در شورای نگهبان مطرح شد من عضو فقهای این شورا بودم و از شرعیت اخذ وجه التزام دفاع کردم به این سبب که اگر وجه التزام خراب باشد خود سودی هم که اخذ می‌شود حرام است.
رییس دستگاه قضا ادامه داد: اگر از هر فقیهی پرسیده شود که سود ۲۵ درصد به پولی که دربانک به عنوان قرض گذاشته شده است تعلق می‌گیرد، آن فقیه حکم به حرام بودن سود مزبور می‌دهد اما وجه التزام ناظر به قرارداد مشارکت یا وکالت سپرده‌گذار به بانک است که چنین چیزی حرام محسوب نمی‌شود.  آیت‌الله آملی لاریجانی با بیان اینکه نحوه قراردادهای حقوقی در تنظیمات بانکی بسیار تأثیرگذار است، گفت: اینکه رابطه سپرده‌گذار و بانک رابطه قرض دهنده و قرض گیرنده باشد یک نوع از رابطه است و اینکه مشارکت درعملیات اقتصادی از طریق وکالت دادن به بانک باشد یک نوع دیگر از رابطه است و باید توجه داشت که ماهیت خرید و فروش غیر از ماهیت ربا است.

امکان یا عدم امکان افزايش يا كاهش مهريه پس از عقد

 

امکان یا عدم امکان افزايش يا كاهش مهريه پس از عقد

با ابطال قسمتی از بند ۱۵۱ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی؛ امکان افزایش مهریه به شرط تنظیم سند رسمی منتفی شد. هیئت عمومی دیوان عدالت اداری قسمت (ب) بند ۱۵۱ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی را ابطال کرد.

متن رأی هیئت عمومی دیوان مذکور و گردشکار موضوع شکایت که در صفحه ۴ روزنامه رسمی شماره ۱۸۸۰۹ ـ ۵/۷/۱۳۸۸ چاپ و منتشر شده به شرح زیر است؛

رأی شماره ۴۸۸ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص ابطال قسمت (ب) بند ۱۵۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی

تاریخ: ۱۵/۶/۱۳۸۸             شماره دادنامه: ۴۸۸                  کلاسه پرونده: ۸۷/۵۱۶

مرجع رسیدگی: هیئت عمومی دیوان عدالت اداری.

شاکی: آقای حسن میرزاطلوعی.

موضوع شکایت و خواسته: ابطال قسمت (ب) بند ۱۵۱ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی.

مقدمه: شاکی به شرح دادخواست تقدیمی اعلام داشته است، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در قسمت (ب) بند ۱۵۱ بخشنامه‌های ثبتی مقرر داشته، چنانچه به علل مختلف زوج در مقام ازدیاد مهریه زوجه برآید، این عمل باید به موجب اقرارنامه رسمی صورت گیرد که در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت برسد. دفاتر اسناد رسمی به استناد همین بخشنامه با تنظیم اقرارنامه ثبتی به طور غیرشرعی مهریه‌ها را افزایش می‌دهند که اغلب موجب تزلزل ارکان خانواده‌ها و ارزش‌های آن را فراهم می‌سازد. با عنایت به اینکه مهریه از فروعات عقد بوده و بر‌اساس قوانین شرع مقدس اسلام، هرگونه افزایش در میزان مهریه مستلزم فسخ نکاح و جاری شدن مجدد صیغه عقد دائم و تحقق ایجاب و قبول طرفین می‌باشد، بخشنامه مذکور مغایر موازین شرعی است. لذا به علت این مغایرت تقاضای ابطال آن را دارد.

سرپرست دفتر حقوقی و امور بین‌الملل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پاسخ به شکایت مذکور طی نامه شماره ۱۲۹۷۰۳/۸۷ مورخ ۱۹/۱۲/۱۳۸۷ ضمن ارسال تصویر نامه شماره ۱۱۶۳۰۱/۸۷ مورخ ۳۰/۱۱/۱۳۸۷ اداره کل امور اسناد و سردفتران اعلام نموده‌اند، با عنایت به مفاد نامه مذکور و همچنین قسمت (ب) از بند ۱۵۱ مجموع بخشنامه‌های ثبتی تا اول مهر ماه سال ۱۳۶۵ که اشعار می‌دارد، « چنانچه به علل مختلف زوج در مقام ازدیاد مهریه زوجه برآید این عمل باید به موجب اقرارنامه رسمی صورت گیرد که در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت می‌رسد…» و مستنداً به ماده ۱۹۰ قانون مدنی قصد طرفین و رضایت آنها جهت کاهش و یا افزایش مهریه شرط اقدام نمایند. در نامه اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت نیز چنین آمده است، قسمت (ب) بند ۱۵۱ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی، ماهیتاً براساس اصل آزادی اراده انسان‌ها و قاعده « الناس مسلطون علی اموالهم» با در نظر گرفتن اینکه مهریه در عقد دائم از ارکان عقد نیست و همچنین با رعایت شرایط ماده ۱۹۰ قانون مدنی تنظیم یافته است و نه درجهت حکم به افزایش مهریه پس از تنظیم عقد کما اینکه زوجین با استفاده از همین اصل و قاعده، بعضاً در جهت کاهش میزان مهریه ما فی‌القباله فی‌مابین خود پس از عقد نیز اقدام می‌نمایند و منع و جلوگیری از اعمال چنین حقوق مسلمی، مـغایر با مبانی محرز و شنـاخته شده مذکور است، هرچند که این حقوق را می‌توان به نحو بیع یا صلح هم اعمال نمود. لذا قسمت (ب) بند ۱۵۱ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی با قوانین و مقررات موضوعه مغایرت ندارد. دبیر محترم شورای نگهبان در خصوص ادعای خلاف شرع بودن قسمت (ب) بند ۱۵۱ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی، طی نامه شماره ۳۵۰۷۹/۳۰/۸۸ مورخ ۱۲/۵/۱۳۸۸ اعلام داشته‌اند، مهریه شرعی همان است که در ضمن عقد واقع شده است و ازدیاد مهر بعد از عقد شرعاً صحیح نیست و ترتیب آثار مهریه بر آن خلاف موازین شرع شناخته شد. هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ فوق با حضور رؤسا و مستشاران و دادرسان علی‌البدل شعب دیوان تشکیل و پس از بحث و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت آراء بـه شرح آتی مبادرت بـه صدور رأی می‌نماید.

رأی هیئت عمومی

به شرح نظریه شماره ۳۵۰۷۹/۳۰/۸۸ مورخ ۱۲/۵/۱۳۸۸ فقهای محترم شورای نگهبان « مهریه شرعی همان است که در ضمن عقد واقع شده است و ازدیاد مهر بعد از عقد شرعاً صحیح نیست و ترتیب آثار مهریه بر آن خلاف موازین شرع شناخته شد.» بنابراین جزء (ب) از قسمت ۱۵۱ بخشنامه‌های ثبتی که نتیجتاً مبین امکان افزایش مهـریه به شرط تنظیم سند رسـمی است، مستنداً به قسمت دوم اصل ۱۷۰ قانون اساسی جمهـوری اسلامی ایران و ماده ۴۱ قانون دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۸۵ ابطال می‌شود.

 هیئت عمومی دیوان عدالت اداری

معاونت قضایی دیوان عدالت اداری ـ رهبرپور

البته بسیاری از حقوق دانان اعتقاد دارند ضمانت‌های اجرایی و حقوق مهریه غیرقابل افزایش است و پس از عقد نکاح، زوجین می‌توانند توافق کنند که زوج مبالغ دیگری مازاد بر مهریه به زن پرداخت کند، اما این توافق آثار مهریه را ندارد و مثل یک دین به حساب می آید. مثلا؛ این توافق موجب “حق حبس” و عدم تمکین زوجه نیست و صرفاً یک بدهی مانند هر بدهی دیگر خواهد بود و به‌محض پرداخت “مهریه” که به‌هنگام عقد نکاح بدان اشاره شده، زوج دراین‌باره تکلیف و تعهد خویش را اجرا کرده است.