هر آنچه که بايد در مورد مبايعه نامه بدانيد؟

 «مبایعه نامه» قراردادی است که طی آن بیع انجام شده است. بیع به قراردادی اطلاق می شود که طبق آن مالی به دیگری  فروخته می شود ،در نتیجه عرفاً قرارداد مکتوبی که بین طرفین(فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می گردد و بر اساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می شود، مبایعه نامه به شمار می رود.

باشگاه خبرنگاران: این اصطلاح به صورت «بیع نامه» نیز به کار می رود و مفهوم آن تفاوتی با «مبایعه نامه» ندارد. مبایعه نامه عموماً باید شامل موارد زیر باشد:

۱-مشخصات طرفین (خریدار و فروشنده)

۲-موضوع معامله (مالی که فروخته می شود)

۳-بهاء معامله (قیمت مال موضوع معامله)

۴-شرایط قرارداد (مواردی که در مورد معامله با توجه به اراده طرفین قرار است انجام شود یا تعیین تکلیف در مورد برخی از شرایط قراردادی)

براساس اين گزارش مبایعه نامه – قولنامه از مهمترین شرایط برای هرگونه نقل و انتقال املاک و مستغلات می باشد که در صورتی که نکات کلیدی مربوط به مبایعه نامه – قولنامه مورد توجه قرار نگیرد مشکلاتی را برای خریداران و فروشندگان املاک به وجود خواهد آورد که در ذیل به گزیده ای از قوانین مربوط به مبایعه نامه – قولنامه که از کتاب قانون مدنی کشور استخراج گردیده است مربوط به قراردادهای بیع, خرید و فروش خواهیم پرداخت.
اين گزارش مي افزايد : در مبحث مبایعه نامه – قولنامه  کلمه بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود ، ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد , مبایعه نامه – قولنامه در ایجاب و قبول الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد .

براساس اين گزارش هریک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد همچنین برای انجام  مبایعه نامه – قولنامه شخص کور می تواند خرید و فروش نماید مشروط بر اینکه شخصا به طریقی غیر از معاینه یا بوسیله کس دیگر ولو طرف معامله جهل خود را مرتفع نماید .

گفتني است در مبحث مبایعه نامه – قولنامه , بیع چیزی که که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالکیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر تسلیم باشد و هر چیزی که برحسب عرف و   عادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قراین دلالت بر حول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحا ذکر نشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند .

اين گزارش مي افزايد :هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا از تابع مبیع شمرده نشود داخل در بیع نمی شود مگر اینکه صریحا در عقد ذکر شده باشد و همچنین هر چیزی که فروش آن مستقلا جایز است استثناء آن از مبیع جایز است ,اگر در بیع عین معین ، معلوم شود مبیع وجود نداشته ، بیع باطل است .

آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد از قرار ذیل است :

  • به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود .
  • عقد بی, بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد .
  • عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید .
  • عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند .

براساس اين گزارش در مبحث مبایعه نامه – قولنامه  تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع همچنین تسلیم وقتی حاصل می شود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگر چه مشتری آن را هنوز عملا تصرف نکرده باشد .

اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد مگر اینکه بایع برای تسلیم به حاکم یا قایم مقام او رجوع نموده باشد که در اینصورت تلف از مال مشتری خواه بود و اگر قبل از تسلیم در مبیع نقصی حاصل شود مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید .

نکات مهم در هنگام تنظیم قرارداد مبایعه نامه –  قولنامه

نکات مهم در هنگام معامله در بنگاه های معاملات ملکی توجه به نکات زیر مهم است

  • بررسی شود که آیا صاحب بنگاه دارای مجوز از اتحادیه است یا خیر
  • اگر مال مورد معامله بین چند نفر مشاع است و یا این که خریداران چند نفر هستند و عده ای به جای دیگری به وکالت معامله می کنند دارای وکالت رسمی هستند یا نه
    صاحب بنگاه امضای طرف معامله را تأیید کند
  • میزان حق الزحمه دلال در قولنامه یا مبایعه نامه آورده شود و این که آن را دریافت کرده یا تحت چه شرایطی دریافت می کند
  • صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپی و آرم دار بنگاه دلیل بر رسمی بودن معامله نیست
  • در سند قید شود که آیا در آن قلم خوردگی وجود دارد یا نه و دارای پشت یا حاشیه نویسی است یا خیر
  • اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد بنگاه دار به امانت گذاشته شده در قرارداد آورده شود و قید شود که تحت چه شرایطی و چه زمانی این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود
  • اسنادی که نزد صاحب بنگاه به امانت گذاشته می شود کاملاً در قرارداد تعریف شود
  • قید شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم می شود
  • حتماً دو نفر فرد قابل اعتماد از سوی طرفین زیر قرارداد را به عنوان گواه امضا کنند
  • از امضای سند بدون حضور طرف دیگر و قبل از احراز سمت و هویت او خودداری شود
  • بررسی شود که آیا ملک یا ساختمان در مالکیت فروشنده قرار دارد یا این که در رهن بانک یا شخص دیگری است
  • باید توجه داشت که انجام معامله در بنگاه و سند تنظیمی عادی است و چه بسا فروشنده قبلاً یا بعداً آن را با سند رسمی یا عادی به شخص ثالثی واگذار کرده بنابراین این موضوع توسط صاحب بنگاه به تأیید برسد که اگر ملک یا ساختمان دارای معارض باشد مسئولیت جبران خسارت با چه کسی است
  • از چک هایی که به صورت چک مسافرتی یا چک حساب جاری رد و بدل می شود، کپی گرفته شود
  • اگر چکی صادر می شود در نزد صاحب بنگاه و گواهان تنظیم و امضا شود

در زیر نمونه ای از یک مبایعه نامه –  قولنامه را که در دفاتر املاک مورد استفاده قرار می گیرد  را نشان خواهیم داد:

ماده ۱ : طرفين قرارداد

۱-۱- فروشنده/فروشندگان  ……………………………………………… فرزند ………………………… به شماره شناسنامه ………………………………….. صادره از …………………………..کدملي ………………………………………….. متولد ………………………. ساکن …………………………………………………………..  تلفن ……………………………….. با وکالت/قيموميت/ولايت/وصايت ……………………………. فرزند …………………. به شماره شناسنامه …………………… متولد ………………………… بموجب …………………………..

۲-۱- خريدار/خريداران  ……………………………………………… فرزند ………………………… به شماره شناسنامه ……………………………………. صادره از …………………………..کدملي ………………………………………….. متولد ………………………. ساکن …………………………………………………………..  تلفن ……………………………….. با وکالت/قيموميت/ولايت/وصايت ……………………………. فرزند …………………. به شماره شناسنامه …………………… متولد ………………………… بموجب ……………………………

ماده ۲: موضوع و مشخصات مورد معامله

عبارتست از انتقال ……………………. دانگ يک ………………………………………. داراي پلاک ثبتي شماره ……………….. فرعي از …………… اصلي قطعه ………………….. واقـع در بخش ……………. حوزه ثبتي …………………….. به مساحت …………………………….. متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال ……………… صفحه ………….. دفتر ………….. بنام ……………………………………………………………………………………..             بانضمام ………….. دانگ پارکینگ شماره ……………………. فرعی و ………….. دانگ انباری شماره ………………….. فرعی از ………………. اصلی طبق سند رهنی شماره  ………………….. دفتر اسناد رسمی …………………  مورد رهن بانک ………………… داراي حق اشتراک آب / برق / گاز / اختصاصي / اشتراکي / شوفاژ / روشن / غيرروشن / کولر/ تلفن داير/ غير داير به شماره ………………………………………………………………         به نشاني …………………………………………………………. ……………………………………………………………………………………………………………………………..

ماده ۳ : ثمن معامله

۱-۳- ثمن مورد معامله به طور مقطوع ……………………………………. ريال به حروف  ……………………………………………….. ريال تعيين گرديد .

۲-۳- همزمان با اين توافق مبلغ ………………………………………ريال معادل ………………………………………… تومان نقداً/طي چک …………… بانک ………………….. شعبه …………………….. به فروشنده پرداخت گرديد ، باقيمانده ثمن ……………………………………………. ريال در زمان تنظيم سند در دفتر اسناد رسمي پرداخت خواهد شد .

ماده ۴ : شرايط مربوط به تنظيم سند

۱-۴- طرفين متعهد شدند جهت تنظيم سند طبق قرارداد در تاريخ     /    /    ۱۳  در دفتر اسناد رسمي شماره …………………………………… حاضر شوند و فروشنده متعهد گرديد سند را به نام خريدار يا هر کس که خريدار معرفي نمايد انتقال دهد ، در ضمن اجراي تعهد به تنظيم سند از طرف فروشنده بنام انتقال گيرنده بعدي ، موکول به احراز انتقال از طريق ارائه قرارداد مي باشد . در صورت عدم حضور هر يک از طرفين در دفتر خانه اسناد رسمي براي تنظيم سند ، گواهي سر دفتر مثبت تخلف نامبرده مي باشد .

۲-۴- عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظيم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خريدار در حکم عدم حضور است و سر دفتر در موارد مدکور مجاز به صدور گواهي عدم حضور مي باشد .

ماده ۵ : شرايط تسليم مورد معامله

۱-۵- فروشنده موظف است مورد معامله را در تاريخ     /    /    ۱۳  با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن تسليم خريدار کند و هر گونه موانع در استيفاء و بهره برداري کامل از مورد معامله را برطرف کند .

۲-۵- در صورتيکه معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابليت انتقال نداشته و اين عامل مربوط به زمان انعقاد مبايعه نامه باشد عقد باطل است و فروشنده موظف است ثمن دريافتي را به خريدار عودت نمايد .

۳-۵- در صورتيکه معلوم گردد مورد معامله به هر علتي غير از عامل قوه قاهره مانند رهن ، مصادره ، عمليات اجرائي دادگستري و يا اجراي اسناد رسمي ، مستحق للغير و غصبـي بودن قانونـاً قابل انتقــال به خريـدار نبوده فروشنـده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله معادل ………………………………………………….. ريال بعنوان خسارت به خريدار بپردازد .

۴-۵- کليه هزينه هاي ناشي از تسليم مورد معامله بر عهده فروشنده است ، مگر اينکه به صورت ديگري توافق شده باشد .

ماده ۶ : آثار قرارداد

۱-۶- اين قرارداد فروشنده را از هرگونه انتقال مورد معامله به هر عنوان و دليل به غير از خريدار منع مي کند . در صورت تخلف و انتقال به غير ، خريدار حق خواهد داشت درخواست فسخ قرارداد را نموده و يا با اقامه دعوي ابطال به طرفيت فروشنده و منتقل اليه ، الزام فروشنده را به انتقال مورد معامله بخواهد . در صورتيکه الزام ممکن نباشد خريدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده موظف است کليه هزينه هايي که خريدار متقبل شده بپردازد و معادل …………………………………………… ريال بعنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به وي پرداخت نمايد .

۲-۶- فروشنده متعهد است قبلاً و يا حداکثر تا زمان مقرر براي تنظيم سند رسمي کليه مجوزها و مدارک لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله از قبيل مفاصاحساب شهرداري ، مالياتي و غيره را اخذ نمايد .

۳-۶- فروشنده مکلف است کليه بدهيهاي احتمالي در خصوص توابع ، اعيان ، مستحدثات و امکانات موجود در مورد معامله را حداکثر تا زمان تنظيم سند رسمي تصفيه نمايد .

۴-۶- هزينه هاي نقل و انتقال اعم از دارايي ، شهرداري و بعهده فروشنده است و هزينه حق الثبت و حق التحرير بر عهده ………………….  مي باشد .

۵-۶- قيمت توافق شده براي معامله در بند ۱ ماده ۳ به هيچ عنوان و به جهت نوسان قيمت مورد معامله قابل تغيير نيست و از اين حيث حق و ادعايي براي فروشنده يا خريدار متصور نيست .

۶-۶- کليه خيارات از جمله خيار غبن به استثناي خيار تدليس با اقرار طرفين اسقاط گرديد .

۷-۶- در صورتيکه عدم اجراي تعهد از جانب فروشنده باشد وي مکلف است به ازاي هر روز تاخير مبلغ ………………………….. ريال    بعنوان خسارت تاخير اجراي تعهد به طرف مقابل پرداخت نمايد و در صورتيکه ممتنــع خريدار باشد وي مکلف است به ازاي هر روز تاخير مبلغ ………………………………. ريال بعنوان خسارت تاخير اجراي تعهد در وجه طرف مقابل پرداخت نمايد . خسارت مذکور علاوه بر انجام تعهد اصلي بوده و با آن قابل جمع است .

ماده ۷

حق الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کميسيون نظارت شهرستان بالمناصفه بعهده طرفين است که همزمان با امضاي اين قرارداد به موجب قبوض شماره ……….. و ……….. پرداخت شد .

ماده ۸

اين قرارداد در تاريخ     /    /    ۱۳ در دفتر مشاور املاک شماره ………………… به نشاني …………………………………….. …………………………… در سه نسخه بين طرفين تنظيم و امضاء و مبادله گرديد . مشاور املاک موظف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص مشاور ، نسخه اول و دوم را به خريدار و فروشنده تسليم نمايد و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بايگاني کند و هر سه نسخه داراي اعتبار يکسان است که با تنظيم سند رسمي از درجه اعتبار ساقط است .

مدل جدید قراردادهای نفتی برد – برد است

مشاور وزیر نفت، مدل جدید قراردادهای نفتی را یک مدل برد – برد دانست و گفت: شرائط رقابت برای توسعه میدان های نفتی در منطقه سنگین است.

به گزارش شانا، منصور معظمی، مشاور وزیر نفت با اشاره به این که شرائط رقابت برای توسعه میدانهای نفتی در منطقه سنگین است؛ به همین دلیل برای جذب سرمایه گذار باید قرارداد ایران جذاب تر از قراردادهای عراق باشد، افزود: قراردادهای جدید نفتی ایران هم مثل بقیه دنیا چارچوب و مدلی است برای این که رابطه بین پیمانکار و کارفرما را روشن کند.

وی اعلام کرد: در دنیا تمام شرکتها برای این که بخواهند در حوزه نفت پیمانکاری کنند بر اساس یک روش قراردادی مثل بیع متقابل، فاینانس و قراردادهای مشارکت یا سرویس کار می کنند.

معاون سابق وزیر نفت با اشاره به روشهای قراردادی مورد استفاده در صنعت نفت ایران یادآور شد: ما سالها قراردادهای بیع متقابل را استفاده کردیم و در آن دوره موفق نیز بود؛ یعنی توانستیم حجم قابل توجهی سرمایه گذاری جذب کنیم؛ اما با تحولاتی که در دنیا صورت گرفته و با شرائطی که در منطقه است باید تغییراتی در بای بک صورت می گرفت.

به گزارش ستاد خبری کنفرانس تهران، رئیس کمیسیون انرژی و محیط ‌زیست اتاق تهران، شرائط جذب سرمایه گذار در منطقه را رقابتی و سنگین خواند و تاکید کرد: باید برای جذب سرمایه گذار از قراردادهای با جذابیت زیاد استفاده کرد.

معظمی مدل جدید قراردادهای نفتی ایران را مدل برد – برد عنوان کرد و افزود: در این مدل منافع هر دو طرف قرارداد تامین می شود.

به گفته وی، تا زمان رونمایی قراردادها همچنان جلساتی با بخش خصوصی و کارشناسان برگزار می شود تا پیشنهادهای آنها شنیده شود و اگر موردی نیاز به اصلاح داشته باشد، وزارت نفت نیز آن را اصلاح می کند.

به گزارش شانا، مدل جدید قراردادهای نفتی روزهای هفتم و هشتم آذرماه (شنبه و یکشنبه) در سالن اجلاس سران برگزار می شود

نمونه قرارداد بیع شرط

نمونه قرارداد بیع شرط

نمونه قرارداد بیع شرط

 قرارداد حاضر در تاریخ           اصالتاً فی ما‌بین؛

“آقای/خانم ……….” به شماره شناسنامه ……………………….، کد ملی ………………………..، صادره از ……………………….، تلفن ثابت ……………………….، تلفن همراه ……………………….، به آدرس……………………………………………………………………………………….. و

” آقای/خانم ……..” به شماره شناسنامه ……………………….، کد ملی ………………………..، صادره از ……………………….، تلفن ثابت ……………………….، تلفن همراه……………………….، به آدرس ……………………………………………………………………………………………

به منظــور انجام موضوع قرارداد منعقد مي­گردد و طرفين ملزم و متعهد به اجراي مواد و اصول آن مي­باشند.

مورد معامله : تمامت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی در طبقه                 به مساحت             متر مربع که مقدار                     متر مربع از آن پیشرفتگی در فضای خیابان است دارای پلاک                    فرعی از                       اصلی مفروز و انتزاعی از پلاک                           فرعی از اصلی مرقوم واقع در اراضی           بخش         تهران محدوده و مورد ثبت سند مالکیت شماره                 مورخ     /   /   صفحه           جلد        به شماره چاپی                 صادره به نام                 انتقالی به فروشنده طبق سند رسمی ثبتی شماره             مورخ                   دفتر خانه                 تهران با قدر السهم از عرصه کل و از سایر قسمتهای مشاعی و مشترک طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی آن و با جمیع توابع و لواحق شرعیه و عرفیه آن و با برق شماره پرونده                     (اختصاصی ) و به قدر السهم از برق مشترک شماره پرونده                 و از آب مشترک                         و از گاز شهری مشترک به شماره شناسایی              منصوبه های در آن .

ثمن معامله : مبلغ                         ریال رایج که تماماً و نقداً و فی المجلس تسلیم فروشنده گردید با قراره .

مدت :                     سال کامل شمسی به عبارت                   ماه تمام خورشیدی از تاریخ زیر و ده روز از انقضای مدت ظرف خیار تعیین گردید .

شروط :

  • منافع مورد معامله قبلاً به کسی واگذار نشده و مبیع در تصرف فروشنده است و ضمن العقد بین طرفین شرط شده که تا آخر مد تمرقوم مورد معامله کماکان بدون پرداخت هیچ گونه مال الاجاره در تصرف فروشنده جهت استیفای منافع قرار داشته باشد .
  • در صورتی که بایع در حین مدت یا بعد از آن تمامت ثمن معامله را به صندوق ثبت سپرده باشد حق دارد با ارائه قبض سپرده مربوطه راساً نسبت به فسخ این معامله اقدام نماید .
  • مادامی که این معامله فسخ نشده و یا ملغی الاثر نگردیده بایع حق هیچ گونه معامله یا منتج به نقل و انتقال ولو به صور : صلح حقوق و وکالت و اجاره و غیره نسبت به مورد معامله ندارد .
  • ایجاد هر گونه اعیانی در مورد معامله جزء مورد معامله خواهد بود .
  • پرداخت بدهی برق و آب و گاز منصوبه های فوق تا روز فسخ و یا الغای مفاد این سند به عهده فروشنده است .
  • خریدار حق دارد از تاریخ انقضای مدت و خیار مزبور نسبت به وصول تمام و یا هر قسمت از مطالبات مرقوم ( ثمن معامله ) وفق ماده ۳۴ قانون ثبت و سایر مقررات جاریه اجراییه صادر کند .
  • خریدار حق دارد در هر حال ولو در مراحل اجرایی هر یک از بایع یا مورد معامله جهت وصول مطالبات مزبور خود رجوع نماید و رجوع به هریک مسقط حق رجوع به دیگری نخواهد بود .

بخش نامه شماره ۱۳۰/۱۰-۱۴/۱/۵۸ ثبت کل به خریدار تذکر داده شده و مع الوصف خریدار مسئول شناسایی فروشنده گردید .

سایر مستندات :

۱- پاسخ استعلامیه شماره                 ثبت منطقه                 تهران

۲- گواهی مالیاتی شماره                               سرممیزی                   تهران

۳- سطح شهر طبق سابقه در سند ابتیاعی و نوسازی شماره                 و گواهی پایان ساختمان شماره             ملحوظ و مقبول خریدار .

 این قرارداد در تاریخ               در تهران تنظیم و امضا گردید که دارای   نسخه با اعتبار واحد است و با اطلاع كامل از مفاد آن به امضاي طرفين مي­رسد .

امضای طرف اول                                                                     امضای طرف دوم

آقای …………………                                                                آقای ………………………..

امضای وکیل تنظیم کننده قرارداد

………………………………..

نمونه قرارداد بیع شرط

نمونه قرارداد بیع شرط

نمونه قرارداد بیع شرط

ماده ۱- طرفین معامله :

۱-۱- فروشنده : . . . . . . . . . . . . . . . . . فـرزند . . . . . . . . . به شماره شـناسنـامه . . . . . . . صـادره از . . . . . . به نشانی: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . تلفن : . . . . . . .

۲-۱- خریدار : . . . . . . . . . . . . . . . . . فرزند . . . . . . . . . . . به شماره شناسنامه . . . . . . . . . صادره از . . . . . .. به نشانی : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . تلفن : . . . . . . .

ماده ۲- مورد معامله و مشخصات آن (مبیع) :

عبارت است از فروش شرطی تمامی……………….دانگ عرصه و اعیان یک قطعه زمین به مساحت ……………. مترمربع و بنای احداثی در آن به شماره پلاک ثبتی……………………فرعی از……………….. اصلی به مساحت اعیانی ……………. مترمربع و مساحت عرصه ……………..مترمربع واقع در اراضی ………………..بخش ……………..به نشانی محل وقوع ملک به اقرار فروشنده……………………………………………………به شماره ثبت ……………دفتر……………صفحه ………………….. به شماره سند مالکیت……………………………… ، طبق سند قطعی غیر منقول به شماره ……….. مورخه…………….. دفترخانه اسناد رسمی شماره ………………و با جمیع توابع شرعیه و لواحق عرفیه آن بدون استثنا عرصتا و اعیانا به ‌انضمام قدرالحصه از برق به شماره پرونده…………………… ، آب به شماره اشتراک……………………….، گاز شهری به شماره شناسایی …………………و یک خط تلفن دایر به شماره ………………………. دارای پایان کار شهرداری به شماره………………….مورخ ………………………. که فروشنده به رؤیت خریدار رسانیده است به‌طوریکه رافع هرگونه شبهه و ظن بوده و مورد قبول و تائید خریدار می‏باشد.

ماده ۳ – ثمن مورد معامله :

۱-۳- به ازاء هر مترمربع مبلغ ………………………….ریال (…………………………………ریال) و به‌مبلغ کل ………………………… ریال (…………… ریال) وجه رایج تعیین شد که تماما و نقدا و فی المجلس تسلیم فروشنده گردیده باقرار.

۲-۳- فروشنده و خریدار شرط نمودند در صورتیکه فروشنده در مدت …………………….روز، تمام یا مثل ثمن به مبلغ کل ………………………… ریال (…………… ریال) را به مشتری رد کند، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع خواهد داشت.

۳-۳- مدت قرارداد بیع شرطی،……………………… روز به عبارت ……………ماه از تاریخ امضای این مبایعه نامه و ده روز از انقضای مدت ظرف خیار تعیین گردید.

۴-۳- فروشنده تعهد نمود که کلیه مطالبات خریدار را، حداکثر تا انقضای مبایعه نامه، به خریدار پرداخت و مطالبات موضوع خیار شرط را، تسویه نماید. که در این صورت خریدار پذیرفت در صورت ایفای خیار شرط، فروشنده حق و اختیار خواهد داشت، از طریق صدور اجرائیه و یا از هر طریق دیگر نسبت به انتقال مالکیت تام ملک به خود یا ثالث اقدام نماید.

ماده ۴- شروط و تعهدات متعاملین:

۱-۴- فروشنده اقرار و اعلام نمود که مورد معامله از هر حیث در مالکیت وی بوده و هیچ گونه اسناد و معامله معارضی نسبت به ملک مورد معامله به هر شکل و نحوه اعم از رسمی و غیر رسمی وجود نداشته و ندارد و ممنوع‌المعامله نبوده و مورد معامله به هیچ‌وجه عیناً یا منفعتاً در وثیقه یا رهن اشخاص حقیقی و حقوقی نمی باشد و تحت هیچ شرایطی متعلق حق غیر نیست.

۲-۴- فروشنده بایستی در زمان محضر سند را به نام خریدار یا اشخاصی که قبلاً توسط خریدار به فروشنده اعلام گردیده‌است، انتقال دهد.

۳-۴- به منظور انجام معامله رسمی بر مبنای این توافقات طرفین متعهدند که در ساعت . . . . . صبح روز . . . . . . . مورخ . . . . . . . . . در دفترخانه اسناد رسمی شماره ——- واقع در ————————– حاضر شده و کلیه تشریفات قانونی و تنظیم سند رسمی نقل و انتقال مورد معامله به نام خریدار اقدام نمایند.

۵-۴- هزینه‌های محضر اعم از هزینه حق‌الثبت و حق‌التحریر، بر مبنای قیمت منطقه‌بندی به‌عهده طرفین و بالمناصفه است و در صورتیکه خریدار بخواهد از وام یا رهن یا شرط استفاده نماید مخارج آن به‌عهده خریدار می‌باشد.

۶-۴- پرداخت کلیه دیون قبلی مورد معامله به اشخاص حقیقی و حقوقی و همچنین مالیات و عوارض تا پایان روز معامله به عهده فروشنده می‌باشد.

۷-۴- فروشنده موظف است، کلیه مفاصا حساب‌های لازم برای انجام معامله و نیز موافقت سازمان‌ها و ادارات مربـوطه را برمبنای استعلامات رسمی قبل از تاریخ انجام معامله به منظور تنظیم سند به دفترخانه مورد توافق ارائه دهد. در غیر اینصورت فروشنده مستنکف به حساب آمده و مشمول بند ۱۲-۴ این مبایعه‏نامه می‏گردد.

۸-۴- فروشنده متعهد گردید که همزمان با امضاء‌ این مبایعه‌نامه مورد معامله را به تصرف خریدار درآورد.

۹-۴- طرفین با علم و آگاهی کامل از کم و کیف مورد معامله و اوضاع و احوال زمان و مکان و نیز برابری ارزش مبیع با ثمن مبادرت به امضای این مبایعه‌نامه نموده و کلیه خیارات به استثناء خیار تخلف شرط را از خود ساقط نمودند. صیغه بیع شرعی بین متعاملین جاری و ایجاب و قبول با لفظ فروختم از جانب فروشنده و خریدم از جانب خریدار صورت گرفت و فروشنده با علم به اینکه این معامله قطعی و غیرقابل فسخ از طرف ایشان می‌باشد اقدام به دریافت بیعانه و تحویل مبیع نمود.

۱۰-۴- چنانچه در اظهارات و تعهدات هر یک از طرفین خلاف و فسادی کشف شود، خود او از نظر قانونی مسئول و جوابگو بوده و بایستی از عهده کلیه خسارات ناشیه به طرف مقابل برآید.

۱۱-۴- چنانچه به هر دلیل و علتی (غیر از موارد فورس ماژور) خریدار از ایفاء تمام یا بخشی از تعهدات قراردادی خودداری و یا از حضور در دفترخانه امتناع نماید، بایستی به ازاء هر روز تأخیر مبلغ ده‌میلیون ریال (۱۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال) بابت خسارت عدم ایفاء تعهد به فروشنده پرداخت نماید.

۱۲-۴- چنانچه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و یا به هر دلیلی (به استثناء موارد فورس ماژور) از انجام معامله استنکاف ورزد خریدار می‌تواند با مراجعه به محاکم قضائی اجبار و التزام وی را به تنظیم سند انتقال بخواهد و برای هر روز تأخیر مبلغ ده میلیون ریال (۱۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال) از مانده ثمن معامله کسر نماید.

۱۳-۴- ملاک عدم حضور هر یک از طرفین معامله در دفترخانه فوق‌الذکر اخذ گواهی عدم حضور طرف دیگر از دفترخانه تعیین شده می‌باشد.

۱۴-۴- این قرارداد نسبت به قائم مقام شرعی و قانونی طرفین نیز نافذ و لازم الاجر است.

۱۵-۴-فروشنده اقرار دارد که ممنوع المعامله نیست و ملک مورد معامله مشمول مصادره و یا سرپرستی یا توقیف نمی باشد و در رهن اشخاص حقیقی و یا حقوقی و وثیقه برای شخص ثالث نمی باشد و منافع مورد معامله قبلا به کسی واگذار نگردیده و براساس سند مالکیت شماره …عرصتا و اعیانا متعلق به فروشنده است و فروشنده مالکیت تام و مطلق بر عین و منافع مبیع دارد و در طرح تعریض یا سایر طرحها قرار ندارد و فروشنده متعهد گردید شخصا موانع احتمالی را رفع نماید و وجوه لازمه را از هر بابت که باشد بپردازد و خریدار در این موارد تعهدی ندارد و ضمنا رفع هرگونه ایراد و اشکال قانونی به عهده فروشنده است.

۱۶-۴-در صورتی که فروشنده در حین مدت یا بعد از ایفای خیار شرط، تمامت ثمن معامله را به صندوق ثبت سپرده باشد حق دارد با ارائه قبض سپرده مربوطه راسا نسبت به فسخ و الغای این معامله اقدام نماید.

۱۷-۴-مادامی که این معامله فسخ به خیار شرط یا ملغی نشده، خریدار حق هیچگونه معامله یا منتج به نقل و انتقال ولو به صور، صلح حقوق و وکالت و اجاره و غیره نسبت به مورد معامله ندارد.

۱۸-۴-فروشنده حق دارد از تاریخ انقضای مدت خیار و ایفای آن، نسبت به انتقال مالکیت تام وفق ماده ۳۴ قانون ثبت و سایر مقررات جاریه اجرائیه صادر کند.

۱۹-۴-چنانچه بنا به هر عللی سند بیع شرطی مقدم مزبور منتهی به صدور اجرائیه گردد، دین موضوع این سند نیز در این صورت تبدیل به دین حال گردیده و خریدار این سند حق صدور اجرائیه برای وصول ثمن این معامله را با ارائه گواهی صدور اجرائیه سند بیع شرطی مقدم دارد.

۲۰-۴- بخشنامه شماره ۱۳۰/۱۰ مورخ ۱۴/۱/۵۸ ثبت کل به خریدار تذکر داده شده و مع الوصف خریدار مسئول شناسائی فروشنده گردید.

ماده ۵-شرط حق فسخ بیع

۱-۵- این مبایعه نامه مشروط به رعایت و انجام شروط زیر تا انقضای مدت ایفای تعهدات طرفین، قابلیت واگذاری به فروشنده یا ثالث را دارد.

۲-۵- فروشنده و خریدار توافق نمودند مبنی بر اینکه فروشنده اختیار دارد با ارائه یک ابلاغ…. روزه از تاریخ انقضای خیار شرط و ایفای آن، مبایعه نامه را فسخ نماید.

۳-۵- در صورتی که خریدار در ظرف مدت…. ماه نسبت به انجام تعهدات مالی خود به شرح مندرج در این تبصره عمل ننماید، این مبایعه نامه کان لم یکن تلقی شده و فروشنده حق دارد مبیع مورد نظر را بدون انجام هیچگونه تشریفاتی به خود یا ثالث واگذار نماید و خریدار فقط حق خواهد داشت مبالغ پرداختی خود را بدون هیچگونه وجه اضافی، پس از …. ماه (از تاریخ ابلاغ کتبی)، طی یک فقره چک بانکی به شماره…………………………..صادره از بانک……………………..به میزان ………………………. دریافت نماید.

۴-۵- در هنگام عقد مبایعه نامه، فروشنده طی وکالت نامه رسمی برای پیگیری امور مرتبط با انتقال اسناد مالکیت و انجام امور اداری و اجریا امور مرتبط با موضوع قرارداد، به خریدار اختیار تام و کامل میدهد که چنانچه خریدار هریک از تعهدات خود را انجام ندهد، خریدار حق دارد مبیع موصوف را به خود یا ثالث انتقال رسمی دهد.

۵-۵- خریدار اقرار و اعتراف نمود که گواهی عدم پرداخت صادره توسط بانک، به منزله انصراف خریدار از ملک ابتیاعی خواهد گردید و در این صورت تنها دیون پرداخت شده توسط خریدار تا تاریخ انصراف پس از کسر هزینه نقل و انتقال، …………….ماه به خریدار مسترد خواهد گردید.

ماده ۶- حل اختلاف :

درصورت بروز هرگونه اختلاف فی‌مابین که ناشی از یا مرتبط با تفسیر یا تعبیر و یا اجرای تمام یا بخشی از مبایعه‌نامه حاضر باشد، ازطریق داوری با حق صلح و سازش حل و فصل می‌شود. به‌همین منظور طرفین ظرف مهلت یک‌ ماه داور مرضی‌الطرفین را انتخاب می‌نمایند. رأی داور نامبرده برای طرفین قطعی، لازم‌الاجراء و غیر قابل اعتراض خواهد بود. حل اختلاف از طریق داوری صرفنظر از اعتبار یا عدم‌ اعتبار و همچنین در مدت یا خارج از مدت قرارداد نافذ و معتبراست.

ماده ۷- اقامتگاه طرفین :

اقامتگاه طرفین همان است که در مقدمه مبایعه‌نامه ذکر شده است و در صورت تغییر نشانی مراتب باید کتباً به طرف مقابل اعلام شود، در غیر اینصورت ارسال هرگونه نامه، اخطاریه و اظهارنامه به نشانی یاد شده ابلاغ شده محسوب خواهد شد.

ماده ۸- نسخ مبایعه‌نامه :

این مبایعه نامه در ۸ ماده و دو نسخه متحدالمتن و الاعتبار تهیه و تنظیم و در تاریخ . . . . . . . . . توسط طرفین امضاء و مبادله گردید. طرفین در کمال صحت عقل و اراده کامل و اطلاع از مفاد و مندرجات این مبایعه نامه و به استناد ماده ۳۳۸،۲۱۹،۱۹۱،۱۹۰،۱۰ و ۳۳۹ قانون مدنی مبادرت به انجام معامله نمودند و این مبایعه نامه در بردارنده بیع قطعی پس از انقضای مدت شرط و شرعی و تعهد متبایعین به انجام تشریفات شکلی و قانونی شرط بیع واقع شده می باشد. و غیر از موارد پیش بینی شده به هیچ وجه حق فسخ یا عدول از تعهدات خود را ندارند و تمام ادعاهای فعلی و بعدی راجع به قیمت و کمیت از طرفین سلب و ساقط گردید و اسقاط کافه خیارات من جمله خیار غبن فاحش کان اوافحش و لو به اعلی درجه از طرفین سلب و ساقط گردید. این مبایعه نامه در

توضیحات : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

محل امضا و اثر انگشت فروشنده: محل امضا و اثر انگشت خریدار :

 

مقاله علمی نابرابری موقعیت اقتصادی فروشنده و خریدار در عقد بیع

نابرابری موقعیت اقتصادی فروشنده و خریدار در عقد بیع

دکتر منصور امینی٭

چکیده

فروشنده و خریدار با انعقاد عقد بیع قصد دارند مبیع و ثمن را با یکدیگر مبادله کنند. با این حال، در عقد بیعی که مبیع، عین معین و ثمن، وجه نقد موجل است، خریدار بلافاصله بعد از عقد مالک مبیع می‏شود در صورتی که فروشنده هنوز ثمن آن را دریافت نکرده است. این نابرابری اقتصادی در موقعیت طرفین مسلماً فروشنده را در وضعیت خطرناکی قرار خواهد داد. به منظور حمایت از فروشنده، مقررات قانونی تدابیری را پیش بینی کرده‏اند. با این حال، تدابیر مزبور موازنه منطقی بایسته را در رابطه قررادادی طرفین برقرار نمی‏کنند. به همین دلیل، طرفین خود باید با اتخاذ تدابیر مناسب قراردادی تعادل مطلوب اقتصادی و حقوقی را میان خویش فراهم سازند.

در این مقاله، تدابیر مزبور مورد بررسی قرار گرفته‏ اند.

کلید واژگان

بیع، تعهد به بیع، اجاره به شرط تملیک، شرط تعلیقی، شرط فاسخ، اجل تاخیری، شرط حفظ مالکیت.

مقدمه

  1. به تعبیر ماده ٣٣٩ قانون مدنی، پس از توافق بایع و مشتری در مورد مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‏شود و به حکم بند ١ ماده ٣٦٢ همان قانون، به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‏گردد.

کافی بودن توافق برای تشکیل عقد بیع[۱] و جاری شدن اثر آن، یعنی انتقال مالکیت، میان طرفین در مواردی که مبیع و ثمن، هر دو، کلی یا هر دو عین معین هستند مشکل خاصی را ایجاد نمی‏نماید؛ اما در مواردی که مبیع، عین معین و ثمن، کلی فی الذمه (وجه نقد) است، منتهی به یک نابرابری اقتصادی میان طرفین عقد خواهد شد: فروشنده به محض اعلام اراده و تشکیل عقد، مالکیت خود بر مبیع را از دست خواهد داد بدون آنکه ثمنی دریافت کرده باشد و در مقابل، خریدار مالک مبیع خواهد شد بدون آنکه حتی بخشی از ثمن را پرداخت کرده باشد.

  1. برای این وضع، قطعاً باید تدبیری اندیشید:

قانونگذار، خود در قانون مدنی تدابیری را در این زمینه پیش بینی کرده است (گفتار اول)، اما از آنجا که تدابیر قانونی مزبور راهکار کلی موثری را برای مقابله با خریدار متخلف در اختیار فروشنده قرار نمی‏دهد، توسل به تدابیر قراردادی در نظام حقوقی ایران ضروری به نظر می‏رسد (گفتار دوم).

 

گفتار اول: تدابیر قانونی

  1. این تدابیر درمواد ۳۷۶، ٣٧٧، ٣٨٠، ٣٩٥ و ٤٠٢ قانون مدنی پیش بینی شده‏اند و عبارتند از الزام خریدار به پرداخت ثمن، حق حبس، حق فسخ به استناد خیار تاخیر ثمن و حق فسخ به استناد خیار تفلیس. اما مشکل این است که اولاً، هیچ یک از این تدابیر، مانع از انتقال مالکیت مبیع به خریدار نمی‏شوند (مواد ٣٦٣ و ٣٦٤ قانون مدنی)؛ ثانیاً، به جز اولین تدبیر، بقیه منوط به تحقق شرایط ویژه‏ای هستند که در بسیاری از معاملات وجود ندارند: حق حبس، منوط به وحدت زمانی میان مبیع و ثمن، خیار تاخیر ثمن منوط به حال بودن ثمن و خیار تفلیس منوط به تفلیس خریدار است. بدین ترتیب، در نظام حقوقی ایران، در اغلب معاملاتی که امروزه با آن مواجه هستیم، در فرض امتناع و یا تاخیر خریدار در پرداخت ثمن، فروشنده چاره‏ای جز انتظار کشیدن و طرح دعوای الزام به پرداخت ثمن معامله ندارد. مضافاً به این که مطالبه خسارت قانونی بابت تاخیر در ادای ثمن نیز جز در چارچوب مقرر در ماده ٥٢٢ قانون آیین دادرسی دادگاه‏های عمومی و انقلاب در امور مدنی مجاز نیست.

برای مثال، در خرید و فروش رایج آپارتمان‏ها که طرفین توافق می‏کنند ثمن قراردادی طی چند قسط پرداخت گردد، چنانچه خریدار در موعد پیش بینی شده از پرداخت ثمن امتناع ورزد، فروشنده چاره‏ای جز انتظار کشیدن و الزام خریدار به پرداخت ثمن معامله ندارد. مضافاً به این که، حسب مقررات قانونی پیش گفته، از لحظه انعقاد عقد، خریدار مالک مبیع بوده و می‏تواند آپارتمان خریداری شده را، با این که ثمن آن را هنوز نپرداخته یا کامل نپرداخته، به دیگران فروخته و بابت آن از دیگران ثمن دریافت نماید؛ برعکس، فروشنده با این که هنوز ثمنی دریافت نکرده، دیگر حق نقل و انتقال آن ملک به دیگری را ندارد.

  1. نا کافی بودن پوشش حمایتی قوانین در این زمینه، راه را برای سود جویان اقتصادی بسیار هموار کرده است: اشخاص می‏توانند بدون پرداخت پول و یا حداکثر با پرداخت صرفاً یک سوم از ارزش اقتصادی یک آپارتمان (که آن هم معمولاً از طریق صدور چک صورت می‏گیرد) مالک کل آپارتمان شده و سپس پرداخت ثمن آپارتمان را تا جهش تورمی قیمت‏ها به تاخیر اندازند. بدین ترتیب، در پی افزایش قیمت‏ها، اشخاص مزبور می‏توانند با فروش همان آپارتمان به دیگران، نه تنها سرمایه لازم برای پرداخت ثمن به فروشنده خود را تامین نمایند بلکه سود ناشی از افزایش قیمت‏ها را نیز از آن خود خواهند کرد. در مقابل، مالک اولیه آپارتمان که ممنوع از هرگونه معامله نسبت به آن آپارتمان بوده مجبور است به انتظار صدور و اجرای رای دادگاه به پرداخت ثمن نشسته و در نهایت نیز به دریافت ارزش اقتصادی سابق آپارتمان خود (قیمت مذکور در قرارداد) اکتفا کند!!!

 

گفتار دوم: تدابیر قراردادی

  1. با توجه به مطالب پیش گفته، فروشندگان بهتر است به جای اتکا بر تدبیر قانونگذار، خود به تدبیر کار خویش پرداخته و از طریق سازوکارهای قراردادی، توازنی عادلانه و منطقی را میان موقعیت قراردادی خود و خریداران فراهم سازند.

بدین منظور، فروشندگان می‏توانند به چند گونه عمل نمایند: استفاده از تعهد به بیع و اجاره به شرط تملیک، وثیقه قرار دادن مبیع بابت طلب فروشنده از خریدار، پیش‏بینی حق فسخ برای فروشنده و یا انفساخ قهری قرارداد در صورت عدم تادیه به موقع ثمن از سوی خریدار و در نهایت استفاده از شرط حفظ مالکیت.

  1. الف- تدبیر اول این است که به جای انعقاد فوری عقد بیع با خریدار، با استفاده از قالب‏های قراردادی دیگری چون تعهد متقابل و یا تعهد یکطرفی بر بیع و یا اجاره به شرط تملیک، شکل‏گیری عقد بیع با خریدار را موکول به دریافت تمام یا لااقل بخش عمده‏ای از ثمن نمایند. در چنین فروضی، خریدار تا قبل از پرداخت تمام ثمن معامله، مالک مال مورد معامله نخواهد بود، زیرا هنوز بیعی میان او و فروشنده شکل نگرفته است. قالب قراردادی اجاره به شرط تملیک، به ویژه، دارای این مزیت اقتصادی است که در آن، متقاضی فوراً مال مورد نیاز را در اختیار گرفته و از آن بهره‏مند می‏شود و به عبارت دیگر، سلطه اقتصادی متقاضی بر مال تا زمان تحقق عقد بیع و انتقال مالکیت به تاخیر نمی‏افتد.
  2. ب- تدبیر دوم این است که در صورت تصمیم و یا ضرورت انعقاد فوری عقد بیع با خریداران، فروشندگان می‏توانند به منظور در اختیار داشتن تضمین موثر، مبیع را فوراً وثیقه طلب خود قرار دهند. چنین تدبیری، از آنجا که مانع از مالک شدن خریدار قبل از پرداخت ثمن نمی‏گردد، فروشنده را در موقعیت برابری با خریدار قرار نخواهد داد؛ با این حال دارای این مزیت است که فروشنده را از طلبکار ساده به طلبکار دارای وثیقه تبدیل می‏نماید.
  3. ج- تدبیر سوم این است که فروشندگان می‏توانند در عین فروش فوری مال به خریدار با پیش بینی حق فسخ برای خویش، امکان آزادسازی خود از قرارداد را در فرض تاخیر و یا امتناع خریدار در پرداخت ثمن فراهم آورند. در این صورت، فروشنده می‏تواند به جای انتظار کشیدن در محاکم برای پولی که هر روز از ارزش آن کاسته می‏شود، سریعاً با فسخ قرارداد مالکیت از دست رفته خود بر مال را باز یابد و بدین ترتیب خود را در موقعیت اقتصادی واقعی پیش از انعقاد قرارداد قرار دهد.

با این حال، باید توجه داشت که این تدبیر قراردادی نیز نمی‏تواند فروشنده را در موقعیت اقتصادی متعادلی با خریدار قرار دهد، زیرا به حکم ماده ٣٦٣ قانون مدنی، وجود خیار فسخ مانع انتقال مالکیت به خریدار نخواهد شد. اما آیا این بدین معنا است که خریدار به محض مالک شدن، حق همه گونه تصرف در مبیع را پیدا می‏کند؟

پاسخ به این سوال، تابع توصیفی است که از حق فسخ در چنین موردی ارائه خواهیم داد. اگر حق فسخ، مصداق خیار شرط تلقی شود: می‏توان علی رغم مالک دانستن خریدار، با استناد به مواد ٤٦٠ و ٥٠٠ قانون مدنی و تحلیل منطقی قضایا،[۲] حق تصرفات منافی با حقوق فروشنده را از خریدار (مالک) سلب نمود. اما، چنانچه حق فسخ مزبور مصداق خیار تخلف از شرط فعل تلقی شود، توصیفی که صحیح به نظر می‏رسد،[۳] سلب حق تصرفات منافی با حقوق فروشنده از خریدار، محتاج تصور وجود شرطی صریح و یا لااقل ضمنی در این زمینه است (مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی).

  1. د- چهارمین تدبیر از میان تدابیر قراردادی با هدف کاستن از نابرابری موجود میان موقعیت فروشنده و خریدار در عقد بیعی که فروشنده بلافاصله مالکیت خود بر مبیع را از دست می‏دهد بدون آن که هنوز ثمن را دریافت کرده باشد این است که طرفین به جای پیش بینی حق فسخ برای فروشنده، شرط نمایند که در صورت عدم تادیه به موقع ثمن و یا اقساط آن، بیع منفسخ خواهد شد. چنین شرطی که به شرط فاسخ موسوم است، بر خلاف شرط فسخ، این نتیجه را برای مشروط‏له (فروشنده) در پی خواهد داشت که به محض سررسید دین و عدم تادیه آن از سوی خریدار، قرارداد خود به خود و بدون نیاز به هر گونه اعلام اراده جدیدی از سوی فروشنده به حیات خود خاتمه خواهد داد.

در واقع، در شرط فسخ (خیار تخلف از شرط فعل)، تصدیق انحلال قرارداد نیازمند اثبات سه امر برای دادگاه است: تخلف و نقض عهد از سوی خریدار،[۴] اعلام اراده انشایی فروشنده بر فسخ قرارداد و رعایت فوریت عرفی در فسخ قرارداد از ناحیه فروشنده. [۵] اما در شرط فاسخ (یا شرط انفساخ)، تصدیق انحلال عقد از سوی دادگاه صرفاً  متوقف بر احراز یک امر (شرط) است: عدم تادیه به موقع ثمن یا اقساطی از ثمن (حسب مفاد شرط)؛ به این ترتیب، نه نیازی به احراز نقض عهد از ناحیه خریدار وجود دارد[۶] و نه به احراز وجود اراده فروشنده بر فسخ قرارداد و نه به احراز اعلام اراده وی در یک فرصت زمانی فوری.

  1. با این حال، باید توجه داشت که شرط فاسخ در مقایسه با شرط فسخ، علی رغم مزیت‏های پیش گفته، فروشنده را الزاماً در موقعیت بهتری قرار نخواهد داد. در شرط فسخ، در صورت عدم تادیه به موقع ثمن از سوی خریدار، حفظ قرارداد و یا خاتمه آن قایم به اراده شخص فروشنده است: اوست که بر مبنای مصلحت و منافع خویش تصمیم می‏گیرد که قرارداد را نگه دارد و خریدار را الزام به پرداخت ثمن نماید و یا این‏که خود را از قرارداد رها کرده و مبیع را به دیگری بفروشد؛ خریدار نیز چاره‏ای جز تبعیت از اراده فروشنده ندارد. اما در شرط فاسخ، به محض سررسید دین و عدم تادیه آن از سوی خریدار، قرارداد خود به خود و به طور قهری به حیات خود خاتمه خواهد داد و برای فروشنده نیز حق انتخابی باقی نخواهد ماند.

البته استنتاج چنین اثری از شرط فاسخ در سطور بعدی مورد تامل قرار خواهد گرفت، اما در هر حال با توجه به شهرت آن، شایسته است که در نگارش قراردادها در استفاده از شرط فاسخ بسیار محتاط بود.

  1. در خصوص شرط فاسخ ذکر چند نکته تکمیلی مفید به نظر می‏رسد:

۱-۱۱٫ شرط فاسخ، ماهیتاً یکی از اقسام تعلیق است. در تعلیق، طرفین قرارداد ایجاد و یا انحلال یک رابطه و اثر حقوقی را منوط به واقعه‏ای احتمالی در آینده می‏کنند (ماده ۱۸۹ قانون مدنی). در شرط فاسخ، انحلال رابطه و از بین بردن اثر منوط به واقعه احتمالی (در این جا، عدم تادیه ثمن از سوی خریدار) می‏شود؛ در حالی که در قسم دوم تعلیق که شرط تعلیقی باشد، ایجاد اثر منوط به حادثه احتمالی در آینده می‏گردد. صحت شرط فاسخ به عنوان قاعده و صحت تعلیق انحلال عقد بیع به عدم تادیه به موقع ثمن به عنوان یکی از مصادیق قاعده در همه نظام‏های حقوقی مورد پذیرش واقع شده است[۷] و در ایران استفاده از آن قراردادها بسیار شایع شده است. [۸]

۲-۱۱٫ پیش بینی انحلال خود به خودی قرارداد، گرچه ممکن و صحیح، اما امری استثنایی است: بنابر این و برای مثال در مقام تردید در تفسیر یک شرط قراردادی به «شرط فسخ» یا «شرط فاسخ»، شرط باید شرط فسخ توصیف شود و نه شرط فاسخ. [۹]

همین طور، هرگاه تردید شود که «شرط انفساخ عقد در صورت عدم تادیه ثمن» فقط ناظر به موردی است که خریدار هیچ بخشی (یا لااقل بخش عمده‏ای) از ثمن باقیمانده را پرداخت ننماید یا موردی را نیز شامل می‏شود که خریدار صرفاً بخش ناچیزی از ثمن را پرداخت نکرده باشد، تفسیر اول، در فرض فقدان دلیل عرفی و ظنی مخالف، باید ترجیح داده شود.

۳-۱۱٫ شاید بتوان در حوزه مورد بحث، یعنی تدابیر قراردادی تضمین کننده حقوق فروشنده، میان دو نوع شرط فاسخ تفکیک کرد: شرط فسخ ناظر بر اصل عقد و شرط فاسخ ناظر بر اثر عقد (انتقال مالکیت).

تفصیل تفکیک فوق این است که گاهی طرفین شرط می‏نمایند که در صورت عدم تادیه به موقع ثمن، قرارداد منحل و منفسخ خواهد شد: در چنین صورتی با تحقق شرط، اصل رابطه قراردادی موجود میان طرفین از بین می‏رود و آن‏ها دیگر هیچ تعهد قراردادی در برابر یکدیگر نخواهند داشت؛ گاهی نیز طرفین شرط می‏نمایند که در صورت عدم تادیه به موقع ثمن، فروشنده مالکیت از دست رفته خود را باز خواهد یافت: در چنین فرضی، عقد کماکان به حیات خود میان طرفین ادامه خواهد داد اما در اثر آن تغییر ایجاد می‏شود، به این ترتیب که خریدار گرچه بعد از عقد مالک مبیع شده است اما این مالکیت را با عدم تادیه به موقع ثمن از دست می‏دهد و تا زمانی که اقدام به تادیه دین ننماید، مالک مبیع نخواهد شد.

اگر چنین تفکیکی پذیرفته شود، نتیجه این خواهد بود که در فرض اول پس از تاریخ سررسید دین پرداخت نشده، به دلیل انحلال قهری قرارداد، دیگر امکان الزام قضایی خریدار به تادیه دین وجود ندارد؛ اما در فرض دوم، حتی پس از سررسید دین، فروشنده می‏تواند خریدار را ملزم به ادای ثمن قراردادی نماید و بابت تاخیر ایجاد شده مطالبه خسارت کند.

۴-۱۱٫ در شرط فاسخ عقد، حقوق و تکالیف طرفین قبل از تاریخ سررسید دین (دوره تعلیق) و بعد از آن (قطعی شدن وضعیت معلق علیه از حیث تحقق و عدم آن) متفاوت است. [۱۰]

در دوره تعلیق (فاصله زمانی میان انعقاد عقد و تاریخ مقرر برای پرداخت ثمن یا اقساط آن)، عقد اثر خود، یعنی انتقال مالکیت، را جاری خواهد کرد اما به دلیل قید تعلیقی موجود در عقد، مالکیت خریدار در این دوره، مقید و متزلزل خواهد بود و به همین خاطر، خریدار می‏تواند مالکیت خود را به همین نحو و با همین قید به دیگری منتقل نماید ولی نمی‏تواند نسبت به مبیع برای دیگری مالکیت بدون قید و شرطی را فراهم سازد؛ بر همین مبنا، در این دوره، خریدار حق تصرفات منافی با حقوق فروشنده را ندارد (مواد ۴۶۰ و ۵۰۰ قانون مدنی).

بعد از سررسید دین و انقضای دوره تعلیق، بنابه این که خریدار ثمن معامله را تادیه نماید یا نه، رابطه حقوقی طرفین متفاوت خواهد شد: در صورت تادیه به موقع ثمن، قرارداد به حیات طبیعی خود ادامه خواهد داد و مالکیت مقید خریدار تبدیل به مالکیت تمام عیار و بدون قید و شرط می‏گردد؛[۱۱] در غیر این صورت، قرارداد قهراً به پایان حیات خویش رسیده از بین خواهد رفت و طرفین مکلف خواهند شد که هر چه در اجرای قرارداد دریافت کرده‏اند به طرف مقابل بازگردانند.

۵-۱۱٫ در شرط فاسخ عقد، تا قبل از سررسید دین (تاریخ مقرر برای تادیه ثمن) امکان انصراف از شرط برای مشروط‏له وجود دارد: هدف از پیش بینی انفساخ عقد در صورت عدم تادیه به موقع ثمن، تضمین حقوق فروشنده است؛ بنابراین، او می‏تواند از چنین شرط و تضمینی، هر زمان که بخواهد، صرفنظر نماید. اثر انصراف از شرط این خواهد بود که مالکیت مقید خریدار تبدیل به مالکیت بدون قید و شرط می‏گردد. [۱۲]

اما مساله مهم، بررسی امکان انصراف فروشنده از توسل به شرط بعد از تحقق موضوع آن یعنی عدم تادیه ثمن در موعد مقرر از سوی خریدار است. در پاسخ به این سوال، تفکیک میان دو فرض ضروری به نظر می‏رسد:

فرض اول موردی است که خریدار در تاریخ مقرر، ثمن قراردادی را پرداخت نمی‏نماید اما در یک فاصله زمانی بعد از آن تاریخ، اقدام به پرداخت ثمن می‏کند و فروشنده نیز با دریافت ثمن اراده خود بر انتقال مال به خریدار را اعلام می‏نماید. در چنین موردی، ما با مشکل خاصی روبرو نیستیم و اساساً بحث انصراف از شرط پیش نمی‏آید: با عدم تادیه به موقع ثمن، قراداد اولیه تشکیل شده میان فروشنده و خریدار، به اقتضای شرط فاسخ، منحل می‏گردد اما بعداً با پرداخت ثمن از سوی خریدار و دریافت آن از سوی فروشنده، قرارداد ثانویه و جدیدی، احتمالاً با همان شرایط قرارداد سابق،[۱۳] میان طرفین منعقد می‏گردد که مالکیت خریدار بر مبیع نتیجه این قرارداد ثانویه خواهد بود.

فرض دشوار فرض دوم است که در آن خریدار در تاریخ مقرر، ثمن قراردادی را پرداخت نمی‏نماید و تصمیم به پرداخت آن در آینده نیز ندارد: در چنین فرضی، آیا فروشنده می‏تواند با انصراف از شرط و یا عدم توسط به شرط، مانع از انحلال قهری قرارداد شده و الزام خریدار با تادیه ثمن را مطالبه کند؟

در پاسخ به این سوال، دیدگاه مشهور معتقد است که امکان انصراف از شرط و یا انصراف از توسل به آن بعد از تاریخ سررسید دین وجود ندارد: با تحقق شرط (عدم تادیه ثمن در تاریخ مقرر)، بنابه اقتضای شرط، قرارداد خود به خود و قهراً از بین می‏رود و لذا قراردادی و تبعاً تعهدی بر عهده خریدار باقی نمی‏ماند تا امکان انصراف از شرط قراردادی و الزام خریدار به تادیه ثمن ممکن باشد. مضافاً به این که پذیرش نتیجه‏ای غیر از این، تفاوت میان «شرط فسخ» و «شرط فاسخ» را از میان خواهد برد.

پذیرش این پاسخ با دشواری‏هایی روبرو است: شرطی که حسب اراده طرفین هدفش تضمین حقوقی بایع بوده است، چه طور می‏تواند کارکردی بر ضد هدف خود داشته و به وسیله‏ای در دست خریدار متخلف برای انحلال قرارداد تبدیل شود. شرط فاسخ مندرج در قرارداد، قطعاً باید در چارچوب عقد اصلی و اهداف مشترک طرفین از انعقاد قرارداد تفسیر شود. آیا با درج چنین شرطی در عقد، طرفین به دنبال متزلزل ساختن رابطه قراردادی برقرار شده بوده‏اند و به اهداف اقتصادی خویش از قرارداد صرفاً به عنوان یک احتمال نگریسته‏اند؟ یا این که برعکس، در راستای محکم‏تر کردن پیوند قراردادی، تحکیم الزامات ناشی از آن و تضمین اهداف اقتصادی مدنظر، شرط فاسخ را در قرارداد تعبیه کرده‏اند؟ شرط باید در پرتو اصل عقد تفسیر شود: عقد به منظور تحقق تبادلی اقتصادی منعقد شده است، شرط نیز باید تحقق این امر را تضمین کند؛ غرض این بوده که فروشنده بتواند در مواجهه با تخلف خریدار تضمینی در اختیار داشته باشد نه این که در چنین وضعی، قرارداد را از دست دهد. بنابراین، در هر قرارداد باید دید مصلحت مشروط له در انحلال قرارداد است یا در بقاء آن. در فرض اخیر، شرط فاسخ اختیار مشروط له را محدود نمی‏سازد و نمی‏تواند بر خلاف مصلحت او عمل نماید. تشخیص مصلحت مشروط له نیز بر عهده خود اوست. بدین ترتیب، با درج شرط فاسخ در قرارداد، فروشنده امکان انحلال خود به خودی قرارداد را به عنوان یک امکان اضافی برای خود فراهم نموده، اما امکان حفظ قرارداد را از خود سلب ننموده است. اگر چنین حق انتخابی برای فروشنده وجود نداشته باشد، شرط فاسخ بیش از آن که به سود مشروط له عمل نماید به سود مشروط علیه (خریدار) عمل خواهد کرد: زیرا خریداری که پس از انعقاد قرارداد منافع خویش را در انحلال قرارداد و فرار از تعهدات ناشی از آن می‏یابد، با عدم تادیه به موقع ثمن موجبات رهایی خود از قرارداد را فراهم خواهد ساخت؛ بدین ترتیب شرط فاسخ به جای تضمین حقوق فروشنده، ماهیتاً تبدیل به خیار شرط به نفع خریدار خواهد شد، نتیجه‏ای که پذیرش آن صحیح نیست.

بنابه ملاحظات فوق، شاید بتوان با تاکید بر هدف شرط (تضمین حقوق فروشنده) مدعی شد که شرط فاسخ حق انتخاب فروشنده را از بین نمی‏برد: در شرط فاسخ، در صورت تحقق شرط، عقد خود به خود منحل می‏گردد، مگر آن که در یک فرصت منطقی و متعارف، فروشنده اراده خود بر حفظ قرارداد را از طریق الزام خریدار به تادیه ثمن اعلام دارد. در این صورت، تفاوت شرط فسخ با شرط فاسخ از حیث آثار این خواهد بود که: در شرط فسخ، در صورت تحقق شرط، قرارداد خود به خود منحل نمی‏گردد بلکه انحلال آن نیازمند اراده انشایی فوری مشروط له است (:اصل بر بقای قرارداد است)؛ اما در شرط فاسخ، در صورت تحقق شرط، قررداد منحل می‏گردد مگر آن که مشروط له بخواهد قراردادرا علیرغم تخلف خریدار کماکان حفظ نماید (:اصل بر انحلال قرارداد است).

میان دو دیدگاه فوق، اگر بخواهیم کماکان پایبند به دیدگاه اول (نظر مشهور) باشیم، لااقل، به منظور جلوگیری از اختلاط میان شرط فاسخ و خیار شرطی که مشروط له آن خریدار است، باید بپذیریم که در شرط فاسخ (:شرط انفساخ عقد در صورت عدم تادیه به موقع ثمن)، پس از انحلال قهری قرارداد که تخلف خریدار زمینه ساز آن بوده است، فروشنده بتواند با استناد به تقصیر خریدار به مطالبه خسارت از وی اقدام نماید: این امر انگیزه اقتصادی خریدار را برای نقض تعهد قراردادی سلب می‏نماید.

  1. آخرین و موثرترین تدبیر از میان تدابیر قراردادی به منظور برقراری تعادل میان موقعیت حقوقی و اقتصادی فروشنده و خریدار در عقد بیع، استفاده از «شرط حفظ مالکیت»[۱۴] برای فروشنده است. این شرط، از یک سو این امکان را به اشخاص می‏دهد که قرارداد خرید و فروش رابه نحو قطعی و منجز میان خود منعقد نمایند و از سوی دیگر مانع از این می‏شود که فروشنده قبل از دریافت ثمن مالکیت خود بر مبیع را از دست دهد. بدین ترتیب، عقد بین طرفین شکل می‏گیرد اما اثر اصلی آن به تاخیر می‏افتد.

سایر تدابیر قراردادی چنین نتایجی رابه طور توامان تامین نمی‏نماید. در پاره‏ای از آنها (: تدبیر اول) طرفین با ساتفاده از قالب‏هایی چون تعهد به بیع و اجاره به شرط تملیک، هنوز آمادگی لازم برای انعقاد عقد نهایی و مطلوب خویش، یعنی قرارداد خرید و فروش، را ندارند و در پاره‏ای دیگر (: تدبیر دوم تا چهارم) رابطه حقوقی نهایی و مطلوب میان طرفین شکل می‏گیرد اما اثر آن نیز فوراً جاری می‏شود و این فوریت جریان اثر برای فروشنده دغدغه آفرین است: او سلطه مالکانه خود بر مبیع را به نفع خریدار از دست می‏دهد در حالی که هنوز ثمن را دریافت نکرده است. شرط حفظ مالکیت مستقیماً همین دغدغه را نشان گرفته، آن را برطرف می‏کند: مبیع به خریدار فروخته شده است اما تا زمانی که ثمن آن را نپرداخته سلطه مالکانه مطلوب خود بر مال پیدا نمی‏کند. بدین ترتیب، در واقع، از طریق شرط حفط مالکیت نابرابری موقعیت اقتصادی فروشنده و خریدار به طور حقیقی بر طرف می‏شود و تعادل حقوقی و اقتصادی به نحو بایسته بر قرار می‏گردد. [۱۵]

با این حال، استفاده از این شرط در ایران، بر خلاف سایر نظام‏های حقوقی،[۱۶] با اقبال زیادی روبرو نبوده است. ظاهراً سبب این کم اقبالی. دشواری نظری تصور بیعی است که در آن خریدار فوراً مالکیتی را تحصیلی نمی‏نماید. در همین راستاست که استفاده از شرط فاسخ، به جای شرط حفظ مالکیت، در قراردادها به نحوه فزاینده و افراط گونه‏ای رواج پیدا کرده است: چراکه در شرط فاسخ، میان عقد بیع و مالکیت خریدار فاصله نمی‏افتد.

اما باید توجه داشت که شرط فاسخ تضمینی را که شرط حفظ مالکیت در اختیار فروشنده قرار می‏دهد تامین نمی‏نماید، مضافاً به این که همان طورکه فبلاً گفته شد، در شرط فاسخ تخلف خریدار باعث می‏شود فروشنده مالکیت از دست رفته خود را باز یابد اما در عین حال قرارداد را از دست داده و در تامین هدف اقتصادی خود ناکام بماند. بنابر این شایسته تر آن است که با برطرف کردن مشکلات نظری که مانع از انس عرف معاملاتی در ایران با شرط حفظ مالکیت می‏شود، اشخاص را به استفاده از این شرط به جای شرط فاسخ ترغیب کرد.

  1. مشکلات نظری احتمالی بر سر راه پذیرش شرط ذخیره مالکیت نیز به راحتی قابل بر طرف کردن می‏باشند. این مشکلات را می‏توان به طور کلی در قالب سه ایراد طرح کرد: ایراد عدم امکان فاصله انداختن میان عقد (بیع) و اثر آن (انتقال مالکیت)؛ ایراد عدم امکان منوط کردن اثر عقد (انتقال مالکیت) به یکی از ارکان عقد (ثمن) و ایراد عدم امکان منوط کردن اثر عقد به رفتار یکی از طرفین (خریدار).

ایراد اول- عدم امکان فاصله انداختن میان عقد و اثر آن: فاصله انداختن میان عقد و اثر آن با هیچ مشکل نظری واقعی در هیچیک از نظام‏های حقوقی روبرو نیست. به اقتضای اصل حاکمیت اراده، اشخاص می‏توانند عقدی را منعقد نمایند یا نه، همان طور که می‏توانند درصورت انتخاب انعقاد عقد، در خصوص زمان جاری شدن اثر و چگونگی آن هر گونه که می‏خواهند توافق کنند. در عقد بیع نیز با این که هدف از انعقاد بیع مالکیت خریدار بر مبیع است، طرفین می‏توانند در خصوص زمان و چگونگی تحصیل این مالکیت توافق کنند.[۱۷] به تعبیر سنتی، بیع گرچه تملیک است و انتقال مالکیت مقتضای ذات عقد،[۱۸] اما این انتقال مالکیت حسب وجود یا عدم وجود موانع مادی، ارادی و یا قانونی می‏تواند فوری و یا با تاخیر باشد: در بیع مال موجود به صورت کلی در معین و یا کلی فی الذمه و همین طور در بیع مال آینده، گرچه ما با بیع روبروییم اما خریدار با فاصله و پس از برطرف شدن مانع مادی (تعیین مصداق در بیع مال موجود به صورت کلی و وجود در بیع مال آینده) مالک مبیع می‏شود؛ در بیع عین معین موجود با شرط حفظ مالکیت نیز به دلیل اراده طرفین، خریدار با فاصله و پس از تحقق شرایط قراردادی مالک مبیع می‏شود.

ایراد دوم- عدم امکان منوط کردن اثر عقد (انتقال مالکیت) به یکی از ارکان عقد (ثمن): در تفصیل این ایراد می‏توان گفت ثمن یکی از ارکان تشکیل دهنده عقد بیع است، پس چطور می‏توان عقد بیعی را بدون آن تشکیل داد و انتظار داشت اثر عقد با تحقق رکن تشکیل دهنده عقد محقق گردد. پاسخ این ایراد روشن است: آنچه برای تشکیل عقد بیع لازم است تعیین ثمن است نه پرداخت آن. در بیع با شرط حفظ مالکیت نیز در زمان انعقد عقد، ثمن و زمان پرداخت آن معلوم و معین است و انتقال مالکیت نه به تعیین ثمن که به پرداخت ثمن وابسته می‏گردد.

ایراد سوم- عدم امکان منوط کردن اثرعقد به رفتار یکی از طرفین: ممکن است گمان شود که در تعلیق، معلق علیه نباید وابسته به اراده یکی از طرفین باشد و حال که در بیع با شرط حفظ مالکیت، انتقال مالکیت به پرداخت ثمن (اراده خریدار) وابسته می‏گردد. این ایراد نیز وارد نیست: زیرا در تعلیق، معلق علیه می‏تواند هر امر احتمالی باشد:[۱۹] خارج از اراده طرفین (تابع عوامل طبیعی،[۲۰] تابع اراده اشخاص ثالث[۲۱] و یا ترکیبی از آن دو[۲۲]) و یا جزئاً و یا کلاً تابع اراده مشترک طرفین[۲۳] و یا یکی از آنها. [۲۴] تنها محدودیتی که برای معلق علیه از این حیث ذکر شده است این است که تحقق معلق علیه نباید تابع اراده محض و درونی بدهکار (در عقود عهدی) و ناقل (در عقود تکمیلی) باشد.[۲۵] در بیع با شرط حفظ مالکیت نیز این محدودیت مصداق پیدا نمی‏کند: زیرا انتقال مالکیت منوط به اراده محض و درونی فروشنده نمی‏گردد بلکه منوط به عمل خریدار (منتقل الیه) می‏شود.

  1. با توجه به بدون ایراد بودن و صحت بیع با شرط حفظ مالکیت، موضوع بعدی آثار چنین بیعی است. از حیث آثار، در بیع با شرط حفظ مالکیت باید میان دو دوره‏ی قبل و بعد ازتاریخ مقرر در قرارداد برای تادیه ثمن تفکیک کرد.[۲۶]

تا قبل از سررسید موعد قراردادی پرداخت ثمن، خریدار هنوز حق مالکیت بر مبیع را تحصیل نمی‏نماید، اما دارای حق مسلم بالفعلی می‏ِشود که چه آن را حق دینی محض توصیف کنیم و یا حق دینی عینی و یا حق عینی غیر از مالکیت،[۲۷] در هر حال، این حق دارای ارزش حقوقی و اقتصادی بوده و به همین نحو قابل انتقال به دیگری است. مضافاً این که حق مزبور توانایی این را دارد که تصرفات معارض فروشنده را غیر نافذ کند. از طرف مقابل، در این دوره گرچه فروشنده مالکیت را برای خود حفظ کرده است اما مالکیت او مانند گذشته تمام عیار و بدون قید و شرط نیست. [۲۸] بنابراین، گرچه او می‏تواند حق فعلی خود بر مبیع را با تمام قیود مربوطه به ثالثی منتقل نماید، اما نمی‏تواند برای آن شخص مالکیت بدون قید و شرطی را ایجاد کند. فروشنده، در واقع، با انعقاد بیع با شرط حفظ مالکیت، خود را متعهد کرده است تا سررسید پیش بینی شده برای تادیه ثمن، منتظر و ملتزم به قرارداد باقی بماند. برای ممنوعیت فروشنده به فروش مطلق مبیع به شخص ثالث در این دوره می‏توان از یک سو به سلب ضمنی حق فروش مال به دیگری از خود[۲۹] و از سوی دیگر به قاعده ممنوعیت سوء استفاده از حق[۳۰] نیز استناد جست.

پس از سررسید موعد قراردادی پرداخت ثمن، بنابه این که خریدار اقدام به تادیه ثمن نماید یا خیر، رابطه حقوقی طرفین متفاوت خواهد بود. در صورت تادیه به موقع ثمن، خریدار، ما به ازاء ثمن پرداختی را که مالکیت مبیع است تحصیل خواهد کرد. [۳۱]

اما در صورت عدم تادیه به موقع ثمن باید میان دو فرض تفکیک کرد:

فرض اول موردی است که خریدار با تاخیر اقدام به پرداخت ثمن می‏نماید و فروشنده نیز آن را قبول می‏کند. در چنین فرضی، خواه ما معتقد به انحلال بیع اول و جایگزینی بیع مجددی باشیم و خواه معتقد به ادامه حیات همان بیع اصلی، در هر حال، نتیجه عملی واحد خواهد بود: فروشنده به ثمن قراردادی می‏رسد و خریدار مالکیت مبیع را تحصیل می‏نماید.

فرض دشوار، فرض بعدی است که در آن، موعد مقرر برای پرداخت ثمن سپری می‏شود بدون آن که خریدار به تعهد خود عمل کرده باشد و یا اراده‏ای بر ایفای آن در آینده داشته باشد. در چنین فرضی، آیا باید حکم به انحلال قهری قرارداد داد و مدعی شد که دیگر امکان الزام خریدار به تادیه ثمن وجود ندارد؟

پذیرش چنین نتیجه‏ای منطقی به نظر نمی‏رسد. درست است که در نهاد تعلیق (شرط تعلیقی) با عدم تحققق معلق علیه در موعد قراردادی، عقد معلق به پایان حیات خود رسیده منحل خواهد شد،[۳۲] اما در بیع با شرط حفظ مالکیت وضعیت متفاوت است:

اولاً- قصد طرفین از درج شرط حفظ مالکیت در عقد بیع، تعلیق اثر (انتقال مالکیت) به تادیه ثمن بوده است نه تعلیق اساس عقد بیع به تادیه ثمن.

ثانیاً- حداکثر دلالت شرط بر این است که تا ثمن تادیه نشود خریدار مالک نمی‏گردد، نه این که در صورت عدم تادیه به موقع ثمن، قرارداد صرفنظر از تمایل فروشنده قهراً منحل شود و خریدار امکان مالک شدن بعد از آن تاریخ را از طریق آن قرارداد برای همیشه از دست دهد. در واقع، در اینجا نیز شرط باید در چارچوب عقد تفسیر شود: هدف از انعقاد عقد بیع، انتقال دو مالکیت (مالکیت بر مبیع و مالکیت بر ثمن) به طرف مقابل قراردادی بوده است؛ هدف از درج شرط حفط مالکیت نیز، نه متزلزل ساختن و احتمالی کردن اصل دو انتقال بلکه صرفاً همزمان سازی و وابسته کردن این دو انتقال به یکدیگر بوده است: به همین خاطر، بادرج شرط حفظ مالکیت، فروشنده این امکان را می‏یابد که تا قبل از تحصیل مالکیت بر ثمن، مالکیت خود بر مبیع را از دست ندهد؛ عدم تادیه به موقع ثمن نیز اصل تبادل میان دو مالکیت را ضرورتاً منتفی نمی‏سازد بلکه صرفاً آن دو را منوط و وابسته به یکدیگر می‏کند.

ثالثاًَ- شرط حفظ مالکیت شرطی به نفع فروشنده است و فروشنده به عنوان مشروط له همواره می‏تواند از آن صرفنظر کند: قبل از سررسید موعد ثمن و یا بعد از آن (بر خلاف شرط فاسخ که پذیرش امکان انصراف از شرط پس از تاریخ مقرر برای تادیه ثمن دشوار است).

رابعاً- در توصیف ماهیت شرط حفظ مالکیت به «شرط تعلیقی»[۳۳] و یا «اجل تاخیری»[۳۴] اختلاف نظر شدیدی وجود دارد.[۳۵] پرداخت ثمن در تاریخ معین، از یک سو، با عنایت به معلوم نبودن پایبندی خریدار به تعهد قراردادی خویش واجد ویژگی احتمالی بودن[۳۶] تعلیق است[۳۷] و از سوی دیگر با توجه به الزامی بودن تعهد واجد ویژگی مسلم بودن مورد نیاز در نهاد تاجیل است.[۳۸] مضافاً به این که می‏توان احتمالی یا مسلم توصیف کردن پرداخت ثمن را اساساً تابعی از اراده خود طرفین در هر قرارداد دانست:[۳۹] در یک قرارداد ممکن است طرفین، با در نظر گرفتن احتمال عملی عدم پرداخت ثمن از سوی خریدار، انتقال مالکیت را «معلق» به پرداخت به موقع ثمن کرده باشند؛ در قرارداد دیگری طرفین با مدنظر قراردادن پرداخت ثمن به عنوان یک ضرورت حتی الوقوع، انتقال مالکیت را صرفاً «موجل» به پرداخت ثمن نموده باشند. [۴۰]

توصیف شرط حفظ مالکیت به پرداخت ثمن به «اجل تاخیری»، و نه «شرط تعلیقی»، می‏تواند به نحو روشن‏تری ما را به پذیرش امکان حفظ قرارداد و الزام خریدار به تادیه ثمن پس از موعد پیش‏بینی شده در قرارداد هدایت کند: در اجل تاخیری حسب اراده طرفین، اثر حقوقی مسلم الوقوع است اما با تاخیر در حالی که در شرط تعلیقی اثر حقوقی محتمل الوقوع است.

با این حال، شایان ذکر است که در سایر نظام‏های حقوقی مورد مطالعه توسط نویسنده، حتی در فرضی که شرط حفظ مالکیت، شرط تعلیقی نیز توصیف می‏شود، ‌پس از عدم تحقق معلق علیه (پرداخت به موقع ثمن از سوی خریدار)، باز هم قرارداد خود به خود و قهراً به پایان حیات نمی‏رسد: تخلف خریدار این امکان را به فروشنده می‏دهد که قرارداد را حفظ کرده، اقدام به الزام قضایی خریدار به پرداخت ثمن و خسارت تاخیر در تادیه آن نماید و یا این که اعلام انحلال قرارداد را از دادگاه تقاضا نماید. [۴۱]

جالب این که در کشورهایی مانند فرانسه و بلژیک، دادگاه‏ها حتی اجباری به پذیرش تقاضای انحلال صورت گرفته از سوی فروشنده ندارند؛ آن‏ها حسب مورد و با بررسی مجموع عوامل موثر به ویژه اهداف اقتصادی مدنظر در قرارداد و از جمله ارزیابی میزان بخش تادیه شده و نشده ثمن ممکن است با تقاضای فروشنده برای اعلام انحلال قرارداد موافقت کنند و یا این که مصلحت را در حفظ قرارداد و الزام خریدار به پرداخت ثمن تشخیص دهند. [۴۲]

نتیجه‏گیری

به منظور حمایت از فروشنده و برقراری رابطه برابرانه میان طرفین در عقد بیع می‏توان از ابزارهای متعددی استفاده کرد: تعهد به بیع و اجاره به شرط تملیک، وثیقه قرار دادن مبیع بابت طلب فروشنده از خریدار، پیش بینی حق فسخ برای فروشنده و یا انفساخ قهری قرارداد در صورت عدم تادیه به موقع ثمن از سوی خریدار.

اما موثرترین تدبیر عبارت است از استفاده از شرط حفظ مالکیت. شرط مزبور به طرفین این امکان را خواهد داد که در عین انعقاد فوری و منجز عقد بیع، از طریق همزمان کردن انتقال مالکیت دو عوض قراردادی، موازنه‏ای منطقی و عادلانه را میان خود فراهم سازند.

سایر تدابیر قراردادی چنین نتایجی را به طور توامان تامین نمی‏نمایند. در پاره‏ای از آن‏ها، طرفین، انعقاد عقد مدنظر و مطلوب خویش (عقد بیع) را به تاخیر می‏اندازند؛ در پاره‏ای دیگر، رابطه حقوقی نهایی مدنظر بلافاصله میان طرفین شکل می‏گیرد اما اثر آن نیز فوراً جاری می‏شود و این فوریت برای فروشنده موقعیت خطرناکی را فراهم می‏کند.

منابع

الف) فارسی

  1. امینی، منصور، انتقال مالکیت در قراردادهای فروش در حقوق ایران، فرانسه و آلمان، مجله تحقیقات حقوقی دانشکده حقوق، دانشگاه شهید بهشتی، شماره ٣٧، ۱۳۸۲٫
  2. شهیدی، مهدی، تشکیل قراردادها و تعهدات، انتشارات مجد، ۱۳۸۰؛ حقوق مدنی ۶، انتشارات مجد، ۱۳۸۲٫
  3. عسگری، حکمت ا…، توافق قراردادی فروشنده و خریدار در مورد زمان انتقال مالکیت مبیع در حقوق ایران و انگلستان، پایان‏نامه دکتری، با راهنمایی دکتر منصور امینی، دانشگاه شهید بهشتی،‌ ۱۳۸۸٫
  4. کاتوزیان، ناصر، قواعد عمومی قراردادها، ج١، مفهوم عقد انعقاد و اعتبار قرارداد، شرکت سهامی انتشار، ۱۳۸۳؛ نظریه عمومی تعهدات، نشر یلدا، ۱۳۷۴؛ قواعد عمومی قراردادها، ج ٥، خیارات، انتشارات بهنشر، ۱۳۶۹؛ معاملات معوض- عقود تملیکی، چاپ چهارم، شرکت سهامی انتشار، ۱۳۷۱٫

ب) فرانسه

  1. Benabant. A., Les obligations, 4éd, Montchrestien, 1994; les contrats spéciaux civils et commerciaux, 4éd, montchrestien, 1999.
  2. Brocca. A., Manuel de la clause de réserve de propriété, Lyon, Dunod, 1982.
  3. Collart Dutilleul. F.- Delebecque. Ph., Contrats civils et commerciaux, 4éd, précis dalloz, 1998.
  4. Ghestin. J.- Desché. B., la vente, L.G.D.J, 1990.
  5. Larroumet. Ch, le retard dans le transfert de propriété, thèse. Paris, 1987.
  6. Malaurie. Ph. Aynès. L, les contrats spéciaux, cujas, 1988; les obligations, cujas, 1997.
  7. Margellos. Th, la protection du vendeur à crédit d’objets mobiliers corporels à travers la clause de réserve de propriété (étude de droit compare), Bibliothéque de droit privé, Paris, 1989.
  8. Marty. G.- Raynaud. P.- Jourdain. P., les biens, delloz, 1995.
  9. Mazeaud. H. L. J.- Chabas. F.- De juglart. M, Principaux contrats: vente et échange, 7éd, montchrestien, 1987.
  10. Perroghon. F, la réserve de propriété dans la vente de meubles corporels, litec, 1988.
  11. Starck. B. – Roland. H.- Boyer. L, les obligations, 4éd, litec, 1992.
  12. Terré. F.- simler. Ph.- Lequette. Y, les obligations, 7éd, précis Dalloz, 1999.

L’absence d’équilibre entre le statut economique du vendeur et de l’acheteur dans le contrat de vente

Mansour AMINI

Abstract

Le vendeur et l’acheteur ont l’intention d’échanger le prix et la chose en concluant le contrat de vente. Malgré cela, dans la vente à crédit de corps crtain, aussitôt le contrat conclu, l’acheteur devient propriétaire de la chose tandis que le vendeur n’a toujours pas reçu le prix. Cette inégalité economique entre les deux parties du contrat exposera certainement le vendeur à des risques. Pour éviter cela et soutenir le vendeur, le code civil a prévu des mesures protectrices. Mais celles- ci n’établissent pas d’équilibre logique et souhaitable dans le rapport contractuel des parties.

C’est la raison pour laquelle les deux côtés doivent créer l’équilibre souhaité à la fois economique et juridique en prenant des measures contractuelles adéquates. Dans cet article, l’auteur essaie d’examiner et de clarifier ces mesures.

Mots cles

Vente, Promesse de Vente, Location- Vente, Condition Suspensive, Condition Résolutoire, Terme Suspensif, Clause de reserve de propriete.

٭  استادیار دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی.

[۱]- ر. ک به مقاله «انتقال مالکیت در قرادادهای فروش در حقوق ایران، فرانسه و آلمان» از همین نویسنده در مجله تحقیقات حقوقی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی، ش ۳۷، ۱۳۸۲٫

[۲]- ر. ک: مرحوم دکتر مهدی شهیدی، حقوق مدنی ٦، انتشارات مجد، ۱۳۸۲، ش ۵۸، ص ۷۶٫

[۳]- ر. ک: دکتر ناصر کاتوزیان، قواعد عمومی قراردادها، ج ٥، خیارات، انتشارات بهنشر، ۱۳۶۹، ش ۹۲۱، ص ۱۵۱٫

[۴]- فروشنده نیازی به اثبات نقض عهد خریدار (عدم تادیه ثمن در تاریخ مقرر) ندارد: او باید صرفاً وجود قرارداد و تعهد را اثبات نماید. بعد از این، اصل بر عدم ایفای تعهد خواهد بود، مگر آن که متعهد اجرای تعهد و بری الذمه شدن خود را اثبات نماید یا اینکه اثبات نماید که عدم اجرای تعهد ناشی از عامل خارجی غیر قابل پیش بینی و غیر قابل احتراز بوده است (ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‏های عمومی و انقلاب در امور مدنی و ماده ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی).

[۵]- مگر اینکه قایل به تراخی در خیار تخلف از شرط فعل باشیم.

[۶]- با این حال، شاید بتوان با جستجوی اراده مشترک طرفین در مفاد شرط، میان دو نوع شرط فاسخ قایل به تفکیک شد: اگر انفساخ عقد از سوی طرفین حسب مفاد شرط منوط به «عدم تادیه» به معنای نقض عهد از سوی خریدار باشد، در تصدیق قضایی انحلال، احراز تخلف یعنی عدم وجود عامل خارجی غیر قابل پیش بینی و غیر قابل احتراز موثر است؛ اما چنانچه حسب مفاد شرط، انفساخ عقد منوط به «عدم وصول ثمن به هر دلیلی» باشد، در تصدیق قضایی انحلال نیازی به احراز تخلف و یا بررسی ادعای خریدار مبنی بر تحقق شرایط فورس ماژور در عدم تادیه دین نمی‏باشد. در صورت وجود هرگونه تردید در مفاد شرط، طبیعی است عرف، شرایط و اوضاع و احوال به ویژه اقتصادی حاکم بر موضوع، تعیین کننده خواهند بود.

اثر عملی تفکیک فوق الذکر در جایی ظاهر خواهد شد که برای مثال عدم وصول ثمن معامله در تاریخ مقرر، به دلیل اعلام تعطیلی ناگهانی مراکز دولتی و بانک‏ها از سوی دولت باشد.

[۷]- در حقوق ایران، ر. ک: نظریه دکتر ناصر کاتوزیان، نظریه عمومی تعهدات، ش ۸۱، ص ۱۱۷؛ قواعد عمومی قراردادها، ج ٥، ش ١٠٦٤، ص ۴۰۱٫ در حقوق فرانسه، ر. ک:

Terré. F.- simler. Ph.- Lequette. Y, les obligations, 7éd, précis Dalloz, 1999, n 1137, p. 1030.

[۸]- شیوعی که اگر نظر مشهور در باب اثر شرط فاسخ را بپذیریم برای فروشنده می‏تواند بسیار خطرناک باشد.

[۹]- مانند آن که در قرارداد آمده باشد ک در صورت عدم تادیه به موقع ثمن، قرارداد فسخ خواهد شد و هیچ قرینه دیگری برای کشف اراده مشترک طرفین از این عبارت وجود نداشته باشد.

[۱۰]- در حقوق ایران، ر. ک: دکتر ناصر کاتوزیان، نظریه عمومی تعهدات، ش ٨٢، ص ١١٨. در حقوق فرانسه، ر. ک:        Terré- Simler- Lequette, op.cit., n 1137- 1138, p. 1030

[۱۱]- در خصوص این که تادیه ثمن فقط نسبت به آینده ‏اثر دارد و یا این که در گذشته نیز موثر است، میان نظام‏های حقوقی اختلاف است: برخی ازنظام‏های حقوقی، مانند فرانسه، معتقدند که با تادیه ثمن، خریدار مالکیت قطعی مبیع را از لحظه انعقاد عقد به دست می‏آورد و لذا اعمال حقوقی او در دوره تعلیق صحیح می‏گردند.

همه نظام‏های حقوقی، با این حال، می‏پذیرند که طرفین قرارداد می‏توانند در مورد زمان انتقال مالکیت قطعی مبیع به خریدار توافق کنند.

[۱۲]- نباید گمان کرد شخصی که در هنگام انعقاد قرارداد، مشروط له است ممکن است در دوره زمانی بعد از قرارداد، به دلیل نوسانات اقتصادی بازار، تبدیل به مشروط علیه شود: زیرا، معیار برای تشخیص مشروط له، و در نتیجه تشخیص شخصی که حق انصراف از شرط را دارد، زمان انعقاد عقد و درج شرط در قرارداد است.

[۱۳]- فروشنده می‏تواند برای تشکیل قرارداد جدید، شرایط تازه‏ای را اضافه نماید، از جمله این که میزان ثمن معامله را افزایش دهد.

[۱۴]- Clause de réserve de propriété.

[۱۵]- شرط حفظ مالکیت، در واقع، نسبت نامتوازن میان دو عوض قراردادی در عقد بیع را که انتقال فوری مالکیت از ناحیه فروشنده در برابر تعهد به پرداخت ثمن از ناحیه خریدار است تبدیل به یک رابطه متوازن می‏کند و انتقال مالکیت و پرداخت ثمن را به عنوان دو عوض متقابل قراردادی به هم وابسته و همزمان می‏نماید. در نتیجه، در بیع به شرط حفظ مالکیت، بر خلاف بیع اقساطی معمولی، هر یک از طرفین دقیقاً زمانی مالک عوض مقابل می‏شود که مالکیت خود بر معوض را از دست می‏دهد.

[۱۶]- V.: Ghestin. J.- Desché. B., la vente, L.G.D.J, 1990; Larroumet. Ch, le retard dans le transfert de propriété, thèse. Paris, 1987; Margellos. Th, la protection du vendeur à crédit d’objets mobiliers corporels à travers la clause de réserve de propriété (étude de droit compare), Bibliothéque de droit privé, Paris, 1989; Mazeaud. H. L. J.- Chabas. F.- De juglart. M, Principaux contrats: vente et échange, 7éd, montchrestien, 1987; Perroghon. F, la réserve de propriété dans la vente de meubles corporels, litec, 1988.

[۱۷]- با این حال، اشخاص نمی‏توانند عقد بیعی را منعقد کنند و در عین حال توافق نمایند که اثر آن (انتقال مالکیت) هیچگاه جاری نشود: چنین شرطی به روشنی از مصادیق شرط خلاف مقتضای ذات عقد بیع خواهد بود.

[۱۸]- انتقال مالکیت مقتضای ذات عقد بیع است ولی انتقال فوری مالکیت مقتضای اطلاق عقد. همین تعبیر توسط برخی از نویسندگان فرانسوی نیز استفاده شده است:

“si l’obligation de transférer immédiatement la propriété est dans le droit modern de la nature de la vente, elle n’est cependant pas de son essence”: AUBRY et RAU, cours de droit civil francais, T. V., 5 ed., 1907, • ۳۴۹٫

[۱۹]-  V.: ‏Benabant. A., Les obligations, 4éd, Montchrestien, 1994, n 319, p. 163; Terré – Simler- Lequette, op.cit., n 1125, p. 1019; Starck. B. – Roland. H.- Boyer. L, les obligations, 4éd, litec, 1992, n 1103 et s., pp. 464 et s.

[۲۰]- مانند مساعدت عوامل جوی و یا به بارنشستن محصول دیمی

[۲۱]- اعطای وام از سوی بانک و یا قبول پیشنهاد ازدواج از ناحیه شخصی

[۲۲]- مساعدت عوامل جوی به همراه بازگشت شخصی از سفر

[۲۳]- توافق طرفین در معامله‏ای دیگر

[۲۴]- قبول پیشنهاد ازدواج از سوی طرف مقابل یا انجام امور خاصی از سوی طرف مقابل

[۲۵]- اگر تحقق معلق علیه تابع اراده محض مدیون و یا ناقل باشد اما این اراده بروز بیرونی قابل ارزیابی برای دادگاه داشته باشد، باز تعلیق فاقد هر گونه ایرادی است، مانند تعلیق به ترک شغل و یا شهر معینی از ناحیه مدیون و یا ناقل: در این مورد، دادگاه به راحتی می‏تواند تحقق و یا عدم تحقق معلق علیه را مورد وارسی قرار دهد. اما در جایی که معلق علیه منوط به اراده محض و درونی مدیون و یا ناقل می‏شود، از آنجا که امکان ارزیابی امر درونی برای دادگاه وجود ندارد، تعلیق با اشکال (اثباتی نه ماهوی) مواجه می‏شود، مانند تعلیق فروش به تصمیم فروشنده برای فروش، ر. ک:

Benabant, op. cit., n 319, p. 164; Terré – Simler- Lequette, op.cit., n 1126, p. 1021.

[۲۶]- در حقوق ایران، ر. ک: مرحوم دکتر مهدی شهیدی، تشکیل قراردادها و تعهدات، انتشارات مجد، ۱۳۸۰، ش ۴۴ و ۴۵، صص ۷۶- ۷۷؛ دکتر ناصر کاتوزیان، قواعد عمومی قراردادها، ج ١، ش ٣٠ و ٣١، صص ۶۴- ۶۵؛ نظریه عمومی تعهدات، نشر یلدا، ۱۳۷۴، ص . در حقوق فرانسه ر. ک:

Ghestin- Desche, op. cit., n 590 et 606, pp. 654 et 664; Margellos, Th. Préc. N 77 et s., pp. 102 et s.; Marty. G.- Raynaud. P.- Jourdain. P., les biens, delloz, 1995, n 46, pp. 56- 57; Mazeaud- Chabas- De juglart. M, op. cit., n 912, p. 195.

[۲۷]- به شرط آن موضوع مورد معامله عین معین باشد و به شرط آن که معتقد به حصری بودن حقوق عینی نباشیم.

[۲۸]- مالکیت مالک در این دوره را می‏توان به مالکیت مقید به شرط فاسخ تعبیر کرد.

[۲۹]- مواد ٤٥٤ و ۴۷۴ قانون مدنی.

[۳۰]- اصل ٤٠ قانون اساسی و ماده ١٣٢ قانون مدنی.

[۳۱]- در خصوص این که تادیه ثمن، خریدار را از چه لحظه‏ای مالک مبیع می‏کند (: از همان لحظه تادیه و یا از ابتدای عقد) اختلاف است. در حقوق ایران دیدگاه اول و در حقوق فرانسه دیدگاه دوم حاکم است. با این حال، همه اتفاق نظر دارند که توافقات خصوصی طرفین در این زمینه را باید معتبر دانست. ر. ک: دکتر ناصر کاتوزیان، قواعد عمومی قراردادها، ج ١، ش ۳۶، ص ۷۵٫

[۳۲]- در حقوق فرانسه برای توصیف این وضعیت از اصطلاح Caducité، به معنای عقیم ماندن قرارداد، استفاده می‏شود. اصطلاح مزبور نشان می‏دهد که قرارداد صحیحاً تشکیل یافته است اما به دلیل فراهم نبودن شرایط مقتضی برای بقاء، بدون آن که به هدف نهایی خود واصل گردد از ادامه حیات بازمانده است. ر. ک: Benabant, op. cit., n 323, p. 165

در حقوق ایران، با توجه به نبود اصطلاح معادل، استفاده از اصطلاح انفساخ مناسب‏تر از اصطلاح بطلان در چنین موردی است.

[۳۳]- Condition suspensive.

[۳۴]- Teme suspensif.

[۳۵]- V.: Benabant, op. cit., n 302 et s., pp. 154 et s; Margellos, Th. Préc., n 31- 32, pp. 31- 32; Terré- Simler- Lequette, op. cit., n 1103, p. 1015.

[۳۶]- در نهاد تعلیق، ایجاد اثر حقوقی منوط به اموری احتمالی در آینده می‏شود در حالی که در تاجیل، اثر منوط به اموری مسلم در آینده می‏شود. امور احتمالی همچون امور مسلم به دو دسته تقسیم می‏شود: امور احتمالی و یا مسلم مادی، و امور احتمالی و یا مسلم حقوقی. ر. ک: دکتر ناصر کاتوزیان، نظریه عمومی تعهدات، ش ٧٩، ص ۱۱۴ و

Terré- Simler- Lequette, op. cit., n 1121, p. 1017.

[۳۷]- در حقوق ایران، ر. ک: دکتر ناصر کاتوزیان، معاملات معوض- عقود تملیکی، چ ٤، ش ۱۰۷، ص ۱۵۸ و نیز         V.: Mazeaud- Chabas., vente, op. cit., n 922- 2, p. 208

[۳۸]-  V.: Benabant. A., les contrats spéciaux civils et commerciaux, 4éd, montchrestien, 1999, n 140, p. 91; Collart Dutilleul. F.- Delebecque. Ph., Contrats civils et commerciaux, 4éd, précis dalloz, 1998, n 194, p. 195; Ghestin- Desché, op. cit., n 600- 605, pp. 663- 666.

[۳۹] – V.: Terré- Simler- Lequette, op. cit., n 1103, p. 1005.

[۴۰]- مهمترین تفاوت میان تعلیق و تاجیل در حقوق فرانسه این است که در تعلیق بر خلاف تاجیل، آثار عطف به ما سبق می‏شود: ر. ک:

Ghestin- Desché, op. cit., n 595, p. 559; Terré- Simler- Lequette, op. cit., n 1111- 1134, p. 1011- 1029.

[۴۱]-  V.: Margellos, Th. Préc. n 90 et s., pp. 120 et s.

[۴۲]- Selon l’article 1184 code civil francais, “la résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au defendeur un délai selon les circonstances”. V.: Margellos, Th. Préc. n 93,  pp. 124- 125.