تنظيم قرارداد اجاره

در تنظيم قرارداد اجاره بايد به چه نکاتي توجه کنيم؟

در تنظيم قرارداد اجاره توجه به برخي نکات از جمله قيد مدت زمان اجاره، تهيه قرارداد در دو نسخه، مشخصات کامل طرفين و … اهميت بسزايي دارد و به منظور پيشگيري از دردسرهاي احتمالي از درج نشاني محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود خودداري کنيد.

طبق ماده ۴۶۶ قانون مدني، اجاره عقدي است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع عين مستأجره مي‌شود. اجاره دهنده را «موجر»، اجاره کننده را «مستأجر»، مورد اجاره را «عين مستأجره» و اجاره بها را «مال الاجاره» گويند.

«اجرت المسمي»، اجاره بهايي است که طرفين در قرارداد يا پس از امضاي قرارداد درباره ميزان آن توافق کرده‌اند و در مقابل، «اجرت المثل» اجاره بهايي است که بدون توافق طرفين و با توجه به اجاره موارد مشابه تعيين مي‌شود.

قوانين ناظر بر عقد اجاره و روابط موجر و مستأجر به تبع تحولات اجتماعي بار‌ها دستخوش تغيير شده است. از جمله مهم‌ترين آن‌ها، قانون مدني و قوانين روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌هاي ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ است. هر رابطه استيجاري ممکن است تحت شمول يکي از اين قوانين قرار داشته باشد. بنابراين در مورد هر قرارداد اجاره، ضروري است ابتدا قانون حاکم بر آن قرارداد معلوم شود.

«کليه اماکن اعم از مسکوني، تجاري، محل کسب و پيشه، اماکن آموزشي، خوابگاه‌هاي دانشجويي و ساختمان‌هاي دولتي و نظاير آن» که پس از مهر ماه ۱۳۷۶، با قرارداد رسمي يا عادي اجاره داده شود، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶  است.

قراردادي که در دفا‌تر اسناد رسمي تنظيم شده و به ثبت رسيده باشد، قرارداد رسمي است. ساير قرارداد‌ها، از جمله قراردادي که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم‌هاي چاپي اتحاديه تنظيم مي‌شود، قرارداد عادي است. قراردادهاي عادي صرفاً در صورتي مشمول قانون سال ۷۶ است که اين شرايط را دارا باشد:

۱ – مدت اجاره در آن قيد شده باشد.
۲ – در دو نسخه تنظيم شده باشد.
۳ – به امضاي موجر، مستأجر و دو نفر شاهد رسيده باشد.
چه مواردي بايد در تنظيم قرارداد اجاره به آن توجه شود

طرفين و سمت آن‌ها:
مشخصات کامل موجر و مستأجر و اقامتگاه (محل سکونت يا کار) آن‌ها بايد در قرارداد ذکر شود. از آنجا که در صورت بروز اختلاف، احضاريه و ديگر اوراق قضايي به نشاني مذکور در قرارداد ابلاغ مي‌شود، درج نشاني نادرست يا ناقص مي‌تواند موجب بي‌خبر ماندن يکي از طرفين از جريان دادرسي و در نتيجه تضييع حق وي شود.  بنابراين اصرار بعضي از موجران به درج نشاني محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود، ممکن است به ضرر آن‌ها تمام شود.

در صورتي که هر يک از طرفين قرارداد از سوي شخصي ديگر و به عنوان وکيل او قرارداد را امضا مي‌کنند حتماً وکالت نامه مطالبه و پس از بررسي دقيق، تصوير آن ضميمه قرارداد شود. ضرورتي ندارد که موجر، مالک عين مستأجره باشد و مالکيت منافع کافي است. البته در اين صورت بايد توجه کرد که حق انتقال منافع به غير از وي سلب نشده باشد. به عبارت ديگر مستأجر (که مالک منافع است) مي‌تواند در صورتي که در قرارداد اجاره، اين حق از وي سلب نشده باشد، مجدداً مورد اجاره را به ديگري اجاره دهد.

مورد اجاره و استفاده مورد نظر:
محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکينگ و انباري قيد شود. همچنين در صورتي که قرارداد اجاره براي مقصود خاصي مثلاً سکونت مستأجر است، اين موضوع نيز در قرارداد ذکر شود.

*مدت اجاره و مال الاجاره: معمولاً قرارداد اجاره محل سکونت براي يک سال منعقد مي‌شود ولي اجاره براي مدت بيشتر يا کمتر منعي ندارد. مال الاجاره نيز اگر ترتيب ديگري مقرر نشود، بايد نقداً و همزمان با امضاي قرارداد پرداخت شود.

ضمانت اجراي تخلف از قرارداد:
تخلف از برخي شروط قرارداد، براي طرف مقابل، حق فسخ ايجاد مي‌کند. ولي اين حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسيدگي قضايي، در بسياري از موارد براي پيشگيري از تخلف يا جبران ضرر کافي نيست.

شايسته است هنگام انعقاد قرارداد براي تعهدات هر يک از طرفين ضمانت اجرايي همچون «وجه التزام» تعيين شود.

وجه التزام مبلغي است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد بايد به طرف ديگر بپردازد. مثلاً در صورتي که در موعد مقرر موجر از استرداد قرض الحسنه (رهن) به مستأجر خودداري کند يا مستأجر مورد اجاره را تخليه نکند، اگر چه مي‌توان از طريق مراجع قضايي، طرف متخلف را الزام به ايفاي تعهد کرد، ولي معمولاً خسارت ناشي از زمان تلف شده جبران نمي‌شود.

تعيين وجه التزام، اين خسارات را جبران مي‌کند. به علاوه وجود چنين شرطي در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را براي متخلف پرهزينه مي‌کند و در نتيجه احتمال تخلف را کاهش مي‌دهد.

سایت معاونت حقوقی و امور مجلس

تکاليف زن و شوهر در ازدواج موقت

ازدواج موقت يا همان متعه، راه‌حلي است که اسلام در کنار ازدواج دائم براي زنان و مردان قرار داده است تا هم نيازهاي جنسي‌شان را برآورده کنند و هم به بخشي از نيازهاي روحي و رواني، با توجه به شرايطي که دارند، پاسخ دهند؛ در واقع ازدواج موقت راه‌حل شرعي براي پيشگيري از گناه است. اما مرد و زني که با يکديگر به صورت موقت ازدواج مي‌کنند، داراي حقوق و تکاليفي هستند.
عقد نکاح همين که به طور صحيح و با رعايت شرايط قانوني واقع شد، از نظر شرعي زن و شوهر بر يکديگر حلال و محرم شمرده شده و از نظر حقوقي نيز رابطه زوجيت بين آنها برقرار است. با ايجاد رابطه زوجيت که ممکن است در نتيجه نکاح دائم يا موقت، ايجاد شده باشد، زن و مرد داراي الزاماتي هستند که در طول عقد و حتي پس از آن بايد به آن پايبند باشند. اما اين حقوق چيست؟


نفقه زن
در نکاح دائم به محض انعقاد عقد نکاح، نفقه زن بر عهده شوهر است اما در نکاح موقت، مرد الزامي براي پرداخت نفقه به همسرش ندارد. مگر اينکه در عقد موقت، زن شرط کرده باشد که شوهر نفقه مشخصي را به وي بپردازد يا از ابتدا عقد به منظور دريافت نفقه منعقد شده باشد. در نکاح دائم پرداخت نفقه زن، توسط شوهر يک تکليف قانوني است و مردي که پرداخت نفقه را ترک کند، مجازات کيفري براي وي در نظر گرفته مي‌شود اما در نکاح موقت، اين تکليف وجود ندارد و در صورتيکه زن آن را شرط کرده باشد، به عنوان يک تکليف و تعهد قراردادي قابل مطالبه و پيگيري است و حتي اگر در ضمن عقد نکاح موقت، پرداخت نفقه شرط شده باشد و شوهر از پرداخت آن امتناع کند، امکان تعقيب کيفري شوهر وجود ندارد.


ثبت نکاح موقت
بر اساس قانون حمايت از خانواده، زوج مکلف به ثبت ازدواج، طلاق، فسخ نکاح و رجوع از طلاق است. در ابتداي امر، الزامي براي ثبت ازدواج موقت وجود ندارد و ازدواج موقت همين که با صيغه صحيح
( فارسي يا عربي) با رعايت قيد مهلت و مهريه قرائت شود، عقد جاري شده و نيازي به ثبت آن وجود ندارد. البته اين تجويز قانونگذار تا جايي است که زوجه در نتيجه ازدواج موقت، باردار نشود و در صورتيکه در مدت ازدواج موقت، زن از شوهر باردار شود، قانونگذار به منظور حفظ و تقويت حقوق مادر و فرزند، زوج را مکلف به ثبت ازدواج موقت کرده است تا فرزند حاصل از اين ازدواج، در آينده بتواند حقوق خود را پيگيري کند. همچنين اگر زن يا شوهر در ضمن عقد، ثبت آن را شرط کنند يا هر دو بر آن توافق کنند، در اين صورت، ثبت نکاح موقت بازهم ضروري است.

مهريه زن
در ازدواج دائم اگرچه مهريه بايد قيد شود اما اگر به هر دليلي در هنگام عقد، مهريه قيد نشود، عقد صحيح است و اگر تا قبل از نزديکي، مقداري به عنوان مهريه تعيين شود که مهريه همان است و اگر تا بعد از نزديکي مهريه تعيين نشود، زن مستحق مهرالمثل خواهد بود. همچنين اگر مرد زن را پيش از نزديکي طلاق دهد، زن مستحق مهر المتعه است و اگر پس از نزديکي طلاق دهد، زن مستحق مهرالمثل است.
مهرالمثل يعني مهريه‌اي که با توجه به حال زن ازحيث شرافت خانوادگي، سايرصفات و وضعيت او نسبت به افراد نظير او يا ساير همسران مرد و نزديکان زن وهمچنين عرف محل زندگي وغيره تعيين مي‌شود اما مهر المتعه ميزان مهريه مشخصي است که با توجه به ميزان تمکن مالي مرد، از سوي دادگاه تعيين مي‌شود.
اين احکام مربوط به نکاح دائم است اما در نکاح موقت، اگر مهريه ضمن عقد قيد نشود، عقد باطل است و بعد از عقد امکان تعيين مهريه يا امثال آن وجود ندارد.
در نکاح موقت، از ابتدا بايد مدت عقد( اعم از يک يا چند ساعت، يک يا چند روز، يک يا چند ماه و يک يا چند سال) و نيز ميزان مهريه به طور روشن و دقيق قيد شود و الا عقد باطل است.
در نکاح موقت، چه مرد با زن نزديکي بکند و چه نزديکي نکند، بايد تمام مهريه تعيين شده را به زن بپردازد. البته اگر مرد پيش از نزديکي، تمام مدت را به زن بذل کند، در اين صورت، بايد تنها نيمي از مهريه مشخص شده را بپردازد.

 تبعيت زن از شوهر
در نکاح دائم، مديريت و رياست خانواده، از خصايص مرد شمرده شده است و زن بايد از شوهر خود اطاعت کند. زن بايد در منزلي سکونت کند که شوهر تعيين کرده و نيز مرد در صورتيکه شغل زن را مخالف حيثيت خانوادگي قلمداد کند، مي‌تواند از ادامه کار زن جلوگيري کند. حتي زن براي خروج از منزل بايد از شوهر خود اجازه بگيرد اما در نکاح موقت، اين احکام جاري نيست؛ زن تکليفي به تبعيت از شوهر ندارد و مي‌تواند بدون اجازه وي از منزل خارج شود. مرد هم نمي‌تواند از ادامه شغل زن جلوگيري کند.
البته ازدواج موقت يا متعه، چون از ابتدا بر مبناي استمتاع طرفين از يکديگر بسته مي‌شود، زن و شوهر بايد با يکديگر حسن معاشرت داشته باشند و زن بدون مانع شرعي نمي‌تواند از ايفاي وظايف زناشويي خودداري کند، مگر اينکه در ضمن عقد نکاح موقت، عدم نزديکي را شرط کرده باشد که شرط صحيح است و مرد حق نزديکي با زن را ندارد ودر اين صورت تنها زن و شوهر بايد يکديگر محرم محسوب مي‌شوند.

 پايان نکاح موقت
در ازدواج دائم، نکاح در سه صورت از بين مي‌رود: طلاق، فسخ نکاح و فوت طرفين! اما در نکاح موقت، فسخ نکاح و طلاق وجود ندارد و بجاي آن بذل مدت وجود دارد. همانطور که در نکاح دائم، اختيار طلاق با مرد است، اختيار بذل مدت در متعه هم با مرد است. در واقع با انعقاد عقد نکاح موقت، زن مالکيت مهريه تعيين شده و مرد هم حق برخورداري از مدت تعيين شده را دارد. حالا اگر قرار باشد، عقد نکاح موقت، در مدت زمان کمتري به اتمام برسد، اين حق مرد است که مدت را به زن خود بذل کند يا بذل نکند.

سایت معاونت حقوقی و امور مجلس

تنظيم وصيت نامه

وصيت نامه و تنظیم آن

وصيت‌نامه سندي است که به موجب آن، فرد براي امور شرعي، شخصي و مالي خود پس از فوت تعيين تکليف مي‌کند. اگرچه نوشتن وصيت نامه در بين مسلمانان مستحب به شمار مي‌رود اما اگر فرد بخواهد براي امور پس از مرگش وصيت‌نامه تنظيم کند، لازم است تا از شرايط قانوني تنظيم وصيت‌نامه آگاه باشد تا وصيت وي مطابق با قانون، قابل اجرا باشد. وصيت‌نامه به ۳ شکل خودنوشت، سري و رسمي نوشته مي‌شود.

 انواع وصيت‌نامه
وصيت‌نامه رسمي در دفتر اسناد رسمي نوشته مي‌شود. وصيت‌نامه خودنوشت نيز به وصيت‌نامه‌اي گفته مي‌شود که داراي تاريخ روز و ماه و سال است، موصي (وصيت‌کننده) آن را با خط خود نوشته باشد و به امضا برساند و در غير اين صورت وصيت‌نامه فاقد اعتبار است.
وصيت‌نامه سري را مي‌توان به خط فرد يا ديگري نوشت اما در هر صورت بايد امضاي موصي را داشته باشد و فرد مي‌تواند پس از نوشتن وصيت‌نامه آن را در صندوق امانات به امانت قرار دهد.
کسي که سواد ندارد، نمي‌تواند وصيت‌نامه خودنوشت و سري را بنويسد، البته کساني که قادر به صحبت نيستند نيز از تنظيم وصيت‌نامه سري معذور هستند.

محروميت از ارث؟
گاهي وراث وصيت‌نامه خودنوشت را انکار مي‌کنند که براي رسيدگي به اين ادعا بايد به دادگاه حقوقي مراجعه کنند و رسيدگي به آن بايد با تشريفات صورت گيرد. اين در حالي است که اگر افراد وصيت‌نامه رسمي را قبول نداشته باشند بايد با ادعاي جعل آن به دادگاه مراجعه کنند.
در وصيت‌نامه موصي نمي‌تواند کسي را از ارث محروم کند اما نکته مهم اين است که ابتدا بايد بدهي موصي تسويه شود و مابقي اموال در بين وراث تقسيم مي‌شود.

وصيت تمليکي
وصيت تمليکي و عهدي از اقسام وصيت‌نامه است. وصيت تمليکي عبارت است از اينکه کسي عين يا منفعتي از مال خود را براي زمان بعد از فوتش به ديگري به صورت رايگان مي‌بخشد، با اين نوع وصيت، شخص مي‌تواند تا حدودي تکليف اموال خود را معين کند و به عنوان مثال، در مواردي اموال خود را براي استفاده در امور خيريه، تمليک کند.
در وصيت تمليکي، پس از فوت فرد، اموال به نام ديگري تمليک مي‌شود؛ بنابراين قبول آن قبل از فوت موصي موثر نيست. موصي مي‌تواند از وصيت خود رجوع کند اگر فرد، موصي‌به (مال مورد وصيت) را قبض کرده باشد.

 وصيت عهدي
اين وصيت عبارت است از اينکه شخصي يک يا چند نفر را براي انجام امر يا اموري يا تصرفات ديگري مأمور کند. به عنوان مثال شخصي را وصي مي‌کند تا بعد از مرگش، بدهي‌هاي او را پرداخت کند.
در وصيت عهدي شخصي که به موجب وصيت، به عنوان ولي بر صغير يا بر کارهاي ديگر انتخاب شده است را وصي مي‌گويند.

 وصيت بر مال غير، باطل است
آنچه وصيت مي‌شود، بايد ارزش مالي و منفعت عقلايي داشته باشد و غيرمشروع نباشد بنابراين وصيت در خصوص مواد مخدر، مشروبات الکلي و امثال آن باطل است. وي افزود: مال مورد وصيت بايد قابليت معامله و نقل و انتقال داشته باشد، بر اين اساس اموال عمومي و موقوفه نمي‌توانند مورد وصيت قرار گيرند همچنين آنچه وصيت مي‌شود بايد در مالکيت وصيت‌کننده باشد بنابراين وصيت بر مال غير، باطل است.

آثار حقوقي وصيت‌نامه پس از فوت شخص ظاهر مي‌شود
آثار حقوقي وصيت‌نامه پس از فوت شخص ظاهر مي‌شود يعني تا وقتي که شخص زنده است، خود او تصميم‌گيرنده و عامل است، به همين جهت بين عامه مردم متداول است که مي‌گويند، آدم زنده وکيل و وصي نمي‌خواهد اما با فوت وصيت‌کننده همه مصمم مي‌شوند که به وصيت او عمل کنند.
رجوع موصي (وصيت‌کننده) از وصيت همواره جايز است و فرد مي‌تواند بارها در وصيت‌نامه خود تجديد نظر کند، بنابراين آخرين وصيت‌نامه متوفي که مطابق تشريفات قانوني تنظيم شده باشد، معتبر خواهد بود، به اين ترتيب با اطلاع از تشريفات قانوني تنظيم وصيت‌نامه و رعابت آن، علاوه بر آنکه هدف فرد از وصيت و آخرين اراده وي در باره اموالش اجرايي مي‌شود، مانع بروز اختلاف و تنش در خانواده‌ها شده و از حجم پروند‌ه‌هاي دادگستري و هزينه‌هاي افراد و دولت در اين باره کاسته خواهد شد.

امير حسين آبادی، سایت معاونت حقوقی و امور مجلس

فروش خوردو با وکالتنامه و سند نزدن خریدار

 فروش خوردو با وکالتنامه و سند نزدن خریدار

یکی از سوالاتی که پس از خرید و فروش وکالتی وسایل نقلیه lپیش می آید این است که اگر خریدار در مدتی که در وکالت نامه قید شده جهت انتقال سند اقدام ننماید، درخصوص بیمه و حوادث ناشی از رانندگی چه کسی مسئول خواهد بود؟

در این قسمت به پاسخ این پرسش می پردازیم. بطور کلی تا قرارداد/ وکالتنامه تنظیمی مطالعه نشود، نمیتوان اظهار نظر دقیقی کرد. اما در کل میتوان گفت؛ هرچند مطابق قواعد عام، اکثر حقوق دانان معتقدند، مسئولیت خسارات ناشی از حوادث رانندگی بر عهده راننده قرار میگیرد، نه مالک اما مطابق قواعد خاص اختلاف نظر وجود دارد، طبق قانون کلیه دارندگان وسایل نقلیه موتوری زمینی و ریلی اعم از این که اشخاص حقیقی یا حقوقی باشند مکلفند وسائل نقلیه مذکور را در قبال خسارت بدنی و مالی که در اثر حـوادث وسـایل نقـلیه مزبور و یا یـدک و تریلر مـتصل به آنها و یا مـحمولات آنها به اشخاص ثالث وارد می‌شود حداقل به مقدار مندرج در این قانون نزد یکی از شـرکتهای بیمه که مجـوز فعالیت در این رشته را از بیمه مرکزی ایران داشته باشد، بیمه نمایند.

به علاوه دارنده از نظر این قانون اعم از مالک و یا متصرف وسیله نقلیه است و هرکدام که بیمه نامه موضوع این ماده را تحصیل نماید تکلیف از دیگری ساقط می‌شود.

 اما مشکل جایی است که نه مالک نه متصرف، بیمه نامه را تحصیل نکنند و خسارتی در اثر حوادث رانندگی به بار آید، در این صورت سوال پیش می آید که چه کسی مسئول و مکلف به جبران خسارت است؟ برخی راننده و برخی دارنده را مسئول می دانند که به جهت وجود رابطه سببیت بین راننده و ورود خسارت، مسئول شناختن راننده با قواعد حقوقی سازگارتر است.

اما فروض دیگری نیز وجود دارد که ممکن است زیان دیده به دارنده مراجعه کند و دارنده پس از جبران خسارت با اثبات رابطه سببیت مسئولیت نهایی را بر راننده بار نماید.

این که فروض مختلف و نظریات گوناگون را مطرح کردیم بعلت عدم تعیین تکلیف قطعی توسط قانون است که حقوق دانان را مجبور به تفسیر کرده است.

نهایتا جهت جلوگیری از بروز مشکل پیشنهاد می شود قبل از انجام هر عملی که بار حقوقی دارد من جمله موضوع فوق از مشاوره حقوقی استفاده نمایید و با تنظیم دقیق قرارداد اقدام نمایید زیرا پیشگیری بسیار آسانتر و کم هزینه تر خواهد بود. علی ایحال درخصوص این موضوع نیز احیانا درصورت بروز مشکل، با استدلال و استناد به اصول حقوقی من جمله  مباحث مربوط به سببیت میتوان از فروشنده دفاع نمود. برای استعلام پلاک (و اطمینان از نقل و انتقال پلاک) از طریق مرجع قضایی میتوانید از پلیس استعلام نمایید. بعلاوه میتوان اظهارنامه ای خطاب به خریدار تنظیم نمود و الزام وی را نسبت به انجام تعهدات خود خواست.

معرفی کتاب/ ق‍رارداد اج‍ت‍م‍اعی ، ي‍ا، اص‍ول ح‍ق‍وق س‍ي‍اسی

ق‍رارداد اج‍ت‍م‍اعی ، ي‍ا، اص‍ول ح‍ق‍وق س‍ي‍اسی

 ‏سرشناسه : روس‍و، ژان ژاک ، ۱۷۷۸ – ۱۷۱۲
‎Rousseau, Jean Jacques
‏عنوان و نام پديدآور : ق‍رارداد اج‍ت‍م‍اع‍ي ، ي‍ا، اص‍ول ح‍ق‍وق س‍ي‍اس‍ي / اث‍ر ژان ژاک روس‍و؛ ت‍رج‍م‍ه م‍ن‍وچ‍ه‍ر ک‍ي‍ا
‏مشخصات نشر : ت‍ه‍ران : گ‍ن‍ج‍ي‍ن‍ه ، ۱۳۶۶.
‏مشخصات ظاهري : ص ۲۳۶
‏شابک : ب‍ه‍ا:۶۰۰ري‍ال
‏وضعيت فهرست نويسي : ف‍ه‍رس‍ت‍ن‍وي‍س‍ي ق‍ب‍ل‍ي
‏يادداشت : اي‍ن ک‍ت‍اب در س‍ال ۱۳۴۸ ت‍وس‍ط ان‍ت‍ش‍ارات دري‍ا م‍ن‍ت‍ش‍ر ش‍ده اس‍ت
‏يادداشت : ع‍ن‍وان اص‍ل‍ي : ‎Du Contrat Social.
‏عنوان ديگر : اص‍ول ح‍ق‍وق س‍ي‍اس‍ي
‏موضوع : ع‍ل‍وم س‍ي‍اس‍ي
‏موضوع : ق‍رارداد اج‍ت‍م‍اع‍ي
‏شناسه افزوده : ک‍ي‍ا، م‍ن‍وچ‍ه‍ر، م‍ت‍رج‍م
‏رده بندي کنگره : JC۱۷۹/ر۹۳۶ق ۴ ۱۳۶۶
‏رده بندي ديويي : ۳۲۰/۵
‏شماره کتابشناسي ملي : م ۶۷-۱۵۲۴